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Emprunteurs
Abattez vos atouts anti-crise !

Par Christophe Raffaillac |  Le 10/06/2022

Avec la hausse des taux d'intérêt, la partie se complique un peu pour emprunter ! Cependant, les acquéreurs immobiliers peuvent déployer une stratégie qui leur permet encore de décrocher un crédit dans un contexte financier toujours inédit.

Toujours passionnés du "Monopoly immobilier", acquéreurs et vendeurs constatent que les règles du jeu se sont un peu corsées depuis le début de l'année. Avec la hausse des taux d'intérêt, le financement immobilier devient moins compétitif. Il faut désormais se baser sur une valeur de 1,40 % pour un emprunt sur 20 ans au lieu de 1,15 % en janvier dernier. Des accords de prêt plus compliqués à obtenir qui risquent aussi de corser la partie pour les vendeurs. Alors que le volume des transactions s'est traduit par un chiffre record de 1,15 million de ventes en 2021, cette année risque de montrer une baisse d'activité en raison d'un contexte économique dégradé… Cependant, le secteur immobilier demeure un secteur où les acheteurs ont de bonnes raisons de sortir vainqueurs ! Les taux négatifs auxquels ils empruntent ? 1,20 % en moyenne pour une inflation à 4,5 % - constituent toujours une opportunité. Dans ce contexte, découvrons comment ils doivent composer leur jeu pour décrocher un crédit immobilier.

L'apport personnel Votre atout maître

La tactique qui consiste à emprunter au meilleur taux nécessite de disposer d'un atout maître tel que l'apport personnel. Plus cette "carte" affiche une valeur élevée et plus il est aisé de décrocher un crédit à des conditions intéressantes. En effet, les banquiers tendent à fermer la route aux clients qui ne peuvent pas mettre sur la table 10 % du prix d'achat du bien. Certains mettent la barre encore plus haut et exigent un ratio de 20 % idéalement. Selon les chiffres du réseau de courtage Finance Conseil, ce montant s'élève en moyenne à 52 594 € d'apport personnel, contre 29 405 € l'an dernier. Dans ces conditions, les emprunteurs peuvent espérer décrocher un crédit au taux de 1,10 % sur 15 ans et 1,30 % sur 20 ans. Pour les néophytes, rappelons que ce petit pactole à posséder provient de l'épargne sagement accumulée sur le Livret A, les Comptes épargne logement (CEL), le Plan d'épargne entreprise ou le PER collectif…

La bonne tactique

Mobilisez en priorité l'épargne disponible la moins bien rémunérée pour constituer votre apport personnel.

La qualité du projet La bonne donne !

Nous voilà confrontés à une évolution de la règle du jeu puisque les banquiers scrutent avec attention les acquisitions de leurs clients. Hausse du coût de l'énergie oblige, les biens qui se trouvent éloignés des commodités ou du lieu de travail partent avec un handicap. Gardez en mémoire qu'une distance supérieure à 50 km peut être un frein. Pour un couple qui parcourt 100 km par jour chacun, cela représente un budget mensuel de 500 € dans les dépenses du ménage. Un budget carburant important qui impacte le reste à vivre mensuel.
En plus d'examiner la localisation du bien, il faut étudier avec soin les travaux de rénovation. Attentives à la vétusté du bien, les banques s'intéressent aussi à ses performances énergétiques. Compte tenu de la hausse du prix des travaux de rénovation et du coût de l'énergie, les acquéreurs gagnent à se positionner sur des biens de qualité qui ne vont pas entraîner de grosses réparations.

La bonne tactique

Privilégiez l'achat d'un bien immobilier que vous pouvez habiter sans nécessiter d'onéreuses réparations.

Le reste à vivre Le vrai jocker

En plus du taux d'endettement limité à 35 %, le "reste à vivre" correspond à l'argent dont va disposer l'acquéreur après avoir payé sa mensualité de crédit. Ce reliquat doit être suffisant pour régler les dépenses de tous les jours, les assurances, les loisirs et autres dépenses (abonnements, frais de transport...).
Chaque banque fixe ses critères " maison ". Comme l'explique un chargé d'études à l'ANIL au journal les Échos : "chaque banque fixe ses critères, certaines tablent sur un besoin minimal de 1 000 € par mois pour un couple et ajoutent 400 à 500 € par enfant".

La bonne tactique

Limitez votre taux d'endettement et préférez au besoin l'achat d'un plus petit logement.

L'assurance emprunteur Le coup de maître

Les emprunteurs peuvent librement choisir leur assurance de prêt pour faire baisser le montant de leur mensualité. Ce qui suppose d'opter pour une délégation d'assurance dans le cadre de la loi Lagarde du 1er juillet 2010. Depuis la loi du 28 février dernier, intitulée "loi pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur", celle-ci vise à introduire davantage de concurrence dans le secteur bancaire pour proposer des produits d'assurance couvrant les prêts immobiliers à un prix plus bas.
À titre d'exemple, un couple de 29 et 33 ans va payer une assurance de 45 € / mois en moyenne avec l'assureur de son choix contre 145 € / mois avec le contrat groupe de sa banque pour un prêt de 300 000 € selon le courtier Empruntis.

La bonne tactique

Pensez à négocier votre assurance emprunteur.