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Assurance et caution
Les deux font le prêt

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 10/06/2022

L'assurance emprunteur et la garantie de prêt sont des préalables nécessaires à l'accord de financement d'un projet immobilier. Ils permettent aux établissements bancaires et de crédits d'anticiper les éventuelles défaillances de paiement au cours de la période du prêt.

De bonnes raisons pour s'assurer

L'assurance permet de se prémunir contre le risque de ne plus pouvoir rembourser les échéances du prêt. Si elle n'est pas obligatoire, elle est bien souvent indispensable pour obtenir un crédit immobilier. Cette garantie couvre généralement les aléas liés au décès de l'emprunteur ou d'un co-emprunteur, la maladie et l'invalidité (temporaire ou permanente) à la suite d'un accident et la perte d'emploi. L'établissement bancaire propose généralement à l'emprunteur sa propre assurance de prêt immobilier. Toutefois, celui-ci est libre d'en choisir une autre auprès d'un autre organisme s'il trouve l'assurance de sa banque trop chère ou inadaptée à son "profil". On parle alors de délégation d'assurance. Toutefois, le contrat choisi doit offrir le même niveau de garantie que celui proposé par l'établissement prêteur. Il est donc important que l'emprunteur puisse comparer les différentes possibilités d'assurance prêt immobilier qui s'offrent à lui.
C'est pourquoi les banques ont l'obligation de remettre à chaque emprunteur et co-emprunteur une "fiche standardisée d'information" détaillant les principales caractéristiques de l'assurance emprunteur proposée, parmi lesquelles figurent le coût total de l'assurance prêt immobilier sur la durée du prêt, exprimé en euros, ainsi que les caractéristiques des garanties minimales exigées par le prêteur pour l'obtention de ce dernier.

Assurance de prêt Bien la choisir

Sachant que le coût de l'assurance peut représenter jusqu'à 30 % du coût total du crédit immobilier, il est très important de bien la choisir et de comparer les offres disponibles. Commencez par vous demander quelles sont les garanties emprunteur réellement utiles à votre profil. Vous n'avez sans doute pas besoin d'une garantie perte d'emploi si vous travaillez de manière indépendante ou si vos revenus ne sont pas issus d'une activité salariée.
D'autres petites "subtilités" devront retenir votre attention. Pour ne rien laisser au hasard, prenez bien le temps de lire les petites lignes. Certains contrats peuvent prévoir des cas d'exclusions de garanties, par exemple si vous exercez un métier à risque ou pratiquez un sport "extrême". 
Vérifiez aussi que votre contrat n'est pas figé et que les garanties pourront être aménagées en fonction de l'évolution de votre situation professionnelle ou personnelle (problème de santé, nouveau métier..). Les frais de dossier lors de l'adhésion (et d'une éventuelle résiliation) devront également être étudiés de près et être comparés.

Votre assurance ne vous convient plus Changez !

Vous avez déjà une assurance de prêt, mais elle vous semble trop coûteuse ou inadaptée à votre situation. C'est l'occasion de renégocier votre contrat. Cette opération offre deux avantages principaux : bénéficier de meilleures garanties et réaliser des économies. S'il était déjà possible de la choisir auprès d'un organisme autre que l'établissement prêteur, un nouveau pas vient d'être franchi. Il est désormais possible de résilier son assurance à tout moment et non plus seulement dans les 12 mois (loi Hamon) ou à date anniversaire (loi Bourquin). Cette mesure s'applique depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts immobiliers et à compter du 1er septembre 2022 pour les emprunteurs qui remboursent déjà leur crédit.  Par ailleurs, Les assureurs devront informer leurs assurés, chaque année, de l'existence de ce droit et de ses modalités de mise en œuvre.

Une bonne nouvelle n'arrive jamais seule

En plus de la possibilité de changer d'assurance à tout moment, s'ajoutent :
- la suppression du questionnaire médical pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000 € et dont le terme intervient avant le 60e anniversaire de l'emprunteur.
- la réduction du délai du droit à l'oubli pour les cancers et l'hépatite C est passée de 10 à 5 ans. Les anciens malades n'ont plus à déclarer leur maladie à l'assureur 5 ans après la fin de leur protocole thérapeutique.

La caution Une sage précaution

La caution est un moyen pour l'établissement prêteur de se protéger en cas de défaillance de l'emprunteur, c'est-à-dire en cas de non-paiement des mensualités. Cette garantie prend la forme d'un contrat par lequel les établissements financiers, les assurances ou encore les mutuelles professionnelles s'engagent à assurer le paiement des mensualités d'un crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur. Elle permet de garantir le versement par un tiers des sommes dues à la banque, dans le cas où le débiteur ne pourrait plus assurer les remboursements.
En cas d'échéance impayée par un emprunteur, la banque se retourne vers l'organisme de caution. Celui-ci se substitue alors au débiteur en payant les mensualités à sa place. Pour obtenir à son tour le remboursement, la société de caution pourra alors opter pour un recours à l'amiable avec le débiteur (délais de paiement, par exemple), ou pour un recours judiciaire (saisie du bien, hypothèque judiciaire pour provoquer la vente du bien…).
Attention : la caution ne peut garantir un Prêt à l'accession sociale (PAS) que si le montant du crédit est inférieur à 15 000 €. En cas de prêt à taux zéro (PTZ), la garantie est obligatoirement une hypothèque lorsqu'un PAS est associé.

Caution et succession

En cas de décès de la caution et à défaut de restrictions prévues dans l'acte de cautionnement, l'engagement de la caution se transmet à ses héritiers qui sont alors tenus de l'honorer (sauf dans le cas d'une acceptation de la succession à concurrence de l'actif net ou d'une renonciation de la succession). Pour éviter cela, la banque peut demander à la caution de souscrire une assurance-décès au bénéfice du prêteur.

Caution Combien ça coûte ?

Lors d'un cautionnement bancaire, en contrepartie de la garantie, l'emprunteur verse à la société de caution une commission pour rémunérer l'organisme (en moyenne de 150 à 600 €) et une participation à un Fonds Mutuel de Garantie (FMG), calculée en pourcentage du montant emprunté pour rembourser les prêts des emprunteurs défaillants. Une partie de cette participation sera reversée si le prêt est remboursé sans incident (en moyenne, environ 0,8 % du capital emprunté + une somme forfaitaire d'environ 200 €). La procédure de cautionnement ne nécessite pas d'acte authentique ni de publication aux services de la publicité foncière. Donc pas de droits d'enregistrement à acquitter. En cas de remboursement anticipé du prêt, il n'y a pas non plus à payer de frais de mainlevée, contrairement à une hypothèque ou à une inscription en privilège  de prêteur de deniers.