Patrimoine 

Le neuf
Pour bâtir un patrimoine solide

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 27/06/2022

Si l'immobilier ancien compte de nombreux atouts, le neuf n'est pas à court de sérieux arguments. Que ce soit pour y vivre ou pour investir, la construction neuve constitue un excellent calcul pour bâtir un solide patrimoine pour les primo-accédants ou les investisseurs avertis.

Acheter un logement neuf c'est d'abord l'assurance de s'y sentir bien et de réaliser des économies. Mais ce ne sont pas les seuls arguments qui plaident en sa faveur ! C'est aussi l'occasion de se construire un patrimoine pérenne et rentable tout en diminuant ses impôts.

Les atouts du neuf

- de nombreuses garanties constructeur : garantie biennale, garantie décennale, garantie de parfait achèvement...
- des frais de notaire réduits : 3 % du montant total de l'acquisition ;
- l'exonération de la taxe foncière : la plupart des communes exonèrent les propriétaires d'un logement neuf pendant les 2 ans suivant l'achèvement des travaux ;
- l'assurance d'une revente facile ;
- des économies d'énergie et des équipements aux normes.

Le neuf Pour un logement tout confort et économique

Avec le neuf, vous serez assuré d'avoir un logement personnalisé, confortable, répondant aux dernières normes de construction. Vous aménagerez dans un bien performant du point de vue énergétique et respectueux de l'environnement. Avec les économies qui en découleront. Si vous êtes brouillé avec le bricolage et les travaux, c'est également un logement neuf qu'il vous faut. De la chaudière en passant par les volets roulants, la plaque de cuisson ou la robinetterie… dans le neuf tous les équipements sont du dernier cri et garantis. En cas de malfaçons apparaissant "à l'usage", vous aurez la possibilité de mettre en oeuvre tout un panel de garanties (garantie décennale, garantie biennale...). Dans une résidence neuve, les parties communes (façades, toit, cages d'escalier, ascenseur) ne nécessiteront pas de rénovation avant plusieurs années. Un poste en moins à prévoir dans vos charges de copropriété. Dans cette liste, il ne faut pas oublier un certain nombre de prestations qui vous faciliteront le quotidien (parking, ascenseur, domotique, alarme…). Vous pouvez poser vos meubles et cartons l'esprit serein.
Au-delà des factures énergétiques qui vont être plus "légères", le neuf vous fera réaliser bien d'autres économies. Et cela, dès votre passage chez le notaire. Ce que l'on appelle communément (et à tort) les " frais de notaire " seront de l'ordre de 2,5 et 3 %, contre 7 à 8 % pour un bien ancien. Dans certaines communes, l'achat dans le neuf vous permettra également de bénéficier d'une exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant 2 ans. Mais attention, cette décision n'est pas systématique. Elle est subordonnée au bon vouloir de la commune. Il est plus prudent de vérifier auparavant auprès du service des impôts. Enfin, vous pourrez peut-être bénéficier d'une TVA à taux réduit (5,5 %) si vous achetez votre résidence principale dans un quartier dit prioritaire ou en zone Anru (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou à moins de 300 mètres de leurs limites. Le prix de vente du logement devra respecter un plafond maximum en fonction de la zone géographique où se situe le bien. Accordée sous condition de ressources, cette mesure n'a qu'une seule contrainte : vous devrez conserver le bien durant au moins 15 ans.
 

Un investissement rentable

Pour vos débuts dans l'investissement locatif, vous voulez faire simple et efficace. Pour cela, optez pour le neuf. C'est un excellent choix si vous êtes " allergique " aux travaux et que vous recherchez un bien spacieux, fonctionnel et répondant aux dernières normes en matière de construction et de sécurité. Bref, un logement que vous serez sûr de louer à tous les coups. Et en plus, fiscalement c'est une opération 100 % gagnante puisque vous pourrez opter pour le Pinel. Ce dispositif, réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans des bâtiments d'habitation collectifs, vous permet de réaliser un investissement immobilier dans des villes où le marché locatif est tendu (et donc la demande très forte), même sans apport. Le tout avec à la clé une réduction d'impôts allant de 12 %, 18 % ou 21 % (pour une durée de location respectivement de 6, 9 et 12 ans), dans la limite de 63 000 €. Dès 2023, ces taux ne seront plus que de 10,5 %, 15 % et 17,5 %. Puis en 2024, de 9 %, 12 % et 14 %. Mais c'est sans compter avec le "super Pinel". Au 1er janvier 2023, il sera possible d'échapper à cette baisse en respectant de nouvelles conditions qui seront fixées par décret. Encore au stade de projet, ce dispositif concernerait les logements situés dans des quartiers identifiés comme prioritaires.
Pour bénéficier du dispositif, les revenus du locataire doivent être inférieurs à un certain plafond, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes. La location est également soumise au respect de plafonds de loyers. Précisons que le bien immobilier peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire (ne faisant pas partie du foyer fiscal du propriétaire et sous respect des conditions de plafonds de loyer et de ressources du locataire).
Plafond de ressources annuelles Pinel 2022
Nbre de personnes composant le foyer Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
1 pers. 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 € 28 152 €
2 pers. 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 € 37 594 €
1 pers. seule ou 1 couple avec 1 enfant 68 946 € 75 188 € 50 233 € 45 210 € 45 210 €
1 pers. seule ou 1 couple avec 2 enfants 85 586 € 82 769 € 60 643 € 54 579 € 54 579 €
1 pers. seule ou 1 couple avec 3 enfants 97 766 € 106 807 € 71 340 € 65 206 € 65 206 €
1 pers. seule ou 1 couple avec 4 enfants 110 017 € 120 186 € 80 399 € 72 359 € 72 359 €
Pour chaque enfant supplémentaire à charge à partir du 5ème 12 258 € 13 190 € 8 969 € 8 070 € 8 070 €
Zone A bis (Paris et 68 communes d'Ile-de-France), ZoneA (reste de la région parisienne, frontière suisse, Côte d'Azur), ZoneB1 (grandes agglomérations), Zone B2 : sur dérogation uniquement
 
Plafonds de loyer Pinel 2022
Zone A 13,04 € / m2
Zone A bis 17,55 € / m2
Zone B1 10,51 € / m2
Zone B2 9,13 € / m2

Le Pinel vous permet de

- Réduire vos impôts sur le revenu
- Dégager des compléments de revenus
- Préparer votre retraite
- Créer un patrimoine immobilier

Un financement sur mesure

Pour financer votre achat dans le neuf, vous pouvez compter sur le Prêt à taux zéro (PTZ). Réservé aux primo-accédants, il aide à financer une partie de l'opération et vient en complément d'autres sources de financement (prêt bancaire, prêt d'accession sociale…). En zones A et B1, pour l'achat d'un bien neuf, il peut financer jusqu'à 40 % de l'opération et 20 % en zones B2 et C.
Ce prêt est particulier dans le sens où il dispense les acquéreurs des frais de dossier et du paiement des intérêts, pris en charge par l'État. Et ça, c'est un vrai plus lorsque l'on achète un logement. Surtout quand on sait que les intérêts versés à la banque peuvent peser lourd à la fin du crédit. Cette "économie" vous permettra de devenir propriétaire dans de meilleures conditions financières et, pourquoi pas, d'acheter plus grand. Accordé sous conditions de ressources, son montant est variable et dépend du prix d'achat du logement, de la zone dans laquelle se trouve le logement, du nombre d'occupants de ce logement. Plus précisément, le montant de votre PTZ est égal à une partie du coût total de l'achat dans la limite d'un plafond.
Seules les banques ayant signé une convention avec l'État peuvent accorder un PTZ. Comme pour un prêt classique, chaque établissement est libre de l'accorder ou pas en fonction du dossier présenté, de votre capacité de remboursement et des garanties apportées.  
Plafond de l'opération retenu pour fixer le montant du PTZ
Nbre de personnes occupant le logement Zones A et A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000 € 135 000 € 110 000 € 100 000 €
2 210 000 € 189 000 € 154 000 € 140 000 €
3 255 000 € 230 000 € 187 000 € 170 000 €
4 300 000 € 270 000 € 220 000 € 200 000 €
à partir de 5 345 000 € 311 000 € 253 000 € 230 000 €