Mon projet 

Le dépôt de garantie
L'assurance anti-tracas du propriétaire

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 30/06/2022

Entre propriétaire et locataire il peut y avoir quelques "anicroches". Défaut d'entretien du logement, loyers impayés… sont des éventualiés qu'il faut envisager. Le dépôt de garantie sert à couvrir ces aléas.

Le dépôt de garantie une sécurité au cas où

Le dépôt de garantie (que l'on a tendance a nommé à tort "caution" dans le langage courant) est la somme versée au propriétaire lors de la signature du bail pour couvrir des loyers ou charges impayés, des frais de réparations pour défaut d'entretien ou, dans le cas extrême, d'éventuelles dégradations. Il peut être versé soit directement par le locataire, soit par un tiers (le Fonds de Solidarité pour le Logement lorsqu'une demande d'aide a été effectuée par le locataire ou Action Logement grâce à l'avance LOCA-PASS®). Le montant de cette "réserve" doit être indiqué dans le bail et dépend du type de location. Pour un logement vide, il s'élève à un mois de loyer hors charges alors qu'en location meublée il est de deux mois de loyer hors charges.
À savoir : le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé pour payer le dernier mois de loyer. Le locataire doit s'en acquitter en intégralité jusqu'à la fin du bail.  À défaut, le bailleur peut, après mise en demeure, engager une procédure judiciaire à son encontre.

Une restitution encadrée

Pour les baux conclus depuis mars 2014, si tout est conforme lors de l'état des lieux de sortie et qu'il n'y a pas eu de souci d'impayés, le dépôt de garantie doit être rendu 1 mois après la restitution des clés par le locataire. Dans le cas contraire, le délai est porté à 2 mois. Dans le cas d'une restitution tardive du dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire (10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé).
Si le propriétaire opère une retenue du dépôt de garantie, celle-ci devra être justifiée par la remise au locataire de documents (photos, constat d'huissier, factures ou devis pour travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse…). Cependant, lors du calcul de la retenue, le propriétaire ne pourra pas imputer au locataire ce qui relève de l'usure normale du logement (qui est à la charge du bailleur). C'est pour cela que l'état des lieux de sortie s'établit en fonction d'une grille de vétusté permettant de faire la différence avec un défaut d'entretien ou des négligences.
Si le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie dans les délais impartis sans raison valable, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de lui restituer par lettre recommandée avec avis de réception. Si cette démarche reste sans réponse, l'étape suivante sera la tentative de conciliation auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend géographiquement le logement loué ou auprès d'un conciliateur de justice. En cas d'échec de la conciliation, le litige sera tranché devant les tribunaux.
À savoir : dans le cas d'un logement en copropriété, le bailleur peut conserver au maximum 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'assemblée générale annuelle qui arrête les comptes de l'immeuble dans le but de régulariser certaines charges imputables au locataire. La régularisation définitive et la restitution du solde (déduit des sommes restant dues au bailleur) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.