Les Résidences services
Un investissement qui a de l'avenir

Quelles que soient les personnes qui vont y vivre, les résidences services sont toutes basées sur le même principe de fonctionnement. Elles se composent en général d'appartements de petite taille, du studio au 2 pièces, loués meublés et équipés. Elles se différencient de l'hôtellerie classique par le fait qu'elles sont dotées d'une cuisine ou d'une kitchenette et offrent des services complémentaires à la carte et adaptés au type de résidence : accueil, laverie, restauration, fourniture de linge de maison, ménage dans les logements et parfois même piscine, sauna, salle de réunion, salle multimédia...

Ce type d'investissement est idéal si vous voulez vous décharger de tous les soucis de gestion inhérents à une location. En effet, tout est pris en charge par l'exploitant de la résidence avec lequel vous allez signer un bail commercial de 9 ans minimum. C'est lui qui s'occupera de la location (choix du locataire, encaissement des loyers qu'il vous reversera ensuite...), prendra en charge les travaux d'entretien... En investissant dans une résidence services, vous êtes certain de choisir un placement sécurisé. Vous êtes, en effet, assuré d'avoir un rendement entre 4 et 6 %, que le logement soit occupé ou non. Le loyer perçu est net de toute charge de gestion et d'entretien. Ce loyer, dont le montant est inscrit dans le bail, est indexé chaque année, en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers.

Même si la formule est attrayante, il ne faut pas oublier qu'il s'agit là d'un investissement à long terme.
Pour mettre tous les atouts de votre côté et vous assurer une bonne rentabilité, posez-vous les bonnes questions et attachez-vous à plusieurs critères lors de votre sélection :

• inspectez la qualité du bâtiment et de l'appartement. Une résidence neuve, ou plus ancienne mais construite avec des matériaux de qualité, vieillira moins vite, nécessitera moins de gros travaux et séduira plus de locataires potentiels ;
• établissez le budget dont vous disposez. Investir ne doit pas être synonyme de sacrifice ;
• selon le type de résidence dans lequel vous souhaitez investir, renseignez-vous sur sa localisation, ses caractéristiques et les prestations offertes ;
• comparez par rapport aux résidences du même type existant dans le même secteur ;
• privilégiez une résidence située dans un endroit en adéquation avec les personnes qui vivront dans la résidence (proximité des universités ou du centre-ville ...) ;
• il convient également de bien choisir le gestionnaire ! C'est l'un des points les plus importants si vous envisagez ce type d'investissement. Le gestionnaire à qui vous allez faire confiance doit avoir la capacité de promouvoir la résidence sur laquelle s'est porté votre choix pour assurer un bon taux de remplissage. Ce qui suppose, obligatoirement, un certain savoir-faire, une gestion optimale et des garanties financières ;
• prenez le temps de lire attentivement le contrat de vente et le contrat de bail, afin de vérifier la répartition des charges entre investisseur et exploitant. Dans la plupart des contrats, le gestionnaire financera les travaux courants et les réparations entre deux locataires, tandis que les travaux de réfection de toiture ou de chaudière seront à la charge du bailleur.
• projetez-vous dans l'avenir et pensez à la revente. Une fois la période de défiscalisation terminée (au bout des 9 ans), la revente peut s'envisager. Celle-ci sera d'autant plus aisée que l'établissement offrira des prestations de qualité et que le logement sera bien placé ! Bref, c'est une question de situation et de réputation qui générera une possible plus-value à la revente du bien.

Côté budget, le futur propriétaire devra bien choisir la fiscalité liée à l'investissement réalisé :

• le dispositif fiscal CENSI-BOUVARD. Vous bénéficiez d'une réduction d'impôts de 11 % du prix de revient hors taxe du logement (prix d'acquisition et frais d'acte afférents) retenu dans la limite de 300 000 euros par investissement (sous conditions). Vous pouvez également prétendre à une récupération de la TVA.
• le statut LMNP offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés.  La location en meublé non professionnel (LMNP) vous permet de percevoir des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). Ce statut concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n'excèdent pas la somme de 23 000 euros par an pour le propriétaire ou 50 % de ses revenus globaux par an. La LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables souhaitant préparer leur retraite. Car il faut bien garder en tête que l'investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.