Dossier
Résidence secondaire
Quelle "cote" en 2019 ?
Par Christophe Raffaillac |
Le 25/03/2019
Avec sa façade littorale d'environ 1 900 km, la France se montre très accueillante pour l'immobilier en bord de mer. Pas étonnant que le marché soit balloté par le flot d'acquéreurs au risque de provoquer un raz-de-marée sur la demande de biens.
Découvrons comment la côte subit la montée des prix.
Comme dans bien des voyages, il est des destinations qui réservent un accueil des plus chaleureux. Un constat qui se retrouve dans l'immobilier où certains territoires promettent de réaliser un bel investissement. À l'instar des secteurs côtiers qui se montrent toujours hospitaliers pour les nouveaux arrivants. S'ils exigent de consentir quelques efforts au plan financier compte tenu des prix pratiqués, ils offrent un cadre de vie des plus rassurants et promettent de réaliser un bon placement. En cas de revente par exemple, les opportunités de retrouver son capital semblent des plus évidentes compte tenu de la forte demande. Sans oublier le bon rendement que peut générer l'acquisition d'une résidence secondaire. Non seulement elle peut être louée durant la période estivale à titre de meublé saisonnier, mais elle se prête tout aussi bien à une formule de location à l'année.
De multiples configurations qui prouvent que la pierre ne risque pas de couler !
De multiples configurations qui prouvent que la pierre ne risque pas de couler !
La résidence secondaire, un investissement prioritaire
Pas étonnant que nombre d'acquéreurs décident de mettre le cap vers la côte atlantique ou méditerranée si l'on en juge par le nombre de résidence secondaires. La France compte plus de 3 millions selon l'Insee, un record au niveau européen.
Un marché promis à un bel avenir puisque 44 % des Français choisiraient d'investir en bord de mer selon un récent sondage réalisé par Ifop. Un investissement qui constitue également un excellent placement à en juger par l'évolution du marché immobilier. Il se caractérise par une demande soutenue qui commence à se traduire par une tension immobilière dans certaines villes. À l'instar du phénomène observé dans les grandes agglomérations où les acquéreurs doivent se décider rapidement pour signer. Le moment semble tout indiqué pour s'offrir un tour de France immobilier en suivant la façade littorale. L'occasion de vérifier que c'est le moment d'acheter sur la côte.
Un marché promis à un bel avenir puisque 44 % des Français choisiraient d'investir en bord de mer selon un récent sondage réalisé par Ifop. Un investissement qui constitue également un excellent placement à en juger par l'évolution du marché immobilier. Il se caractérise par une demande soutenue qui commence à se traduire par une tension immobilière dans certaines villes. À l'instar du phénomène observé dans les grandes agglomérations où les acquéreurs doivent se décider rapidement pour signer. Le moment semble tout indiqué pour s'offrir un tour de France immobilier en suivant la façade littorale. L'occasion de vérifier que c'est le moment d'acheter sur la côte.
Premiers rôles pour les résidences secondaires
La Bretagne peut compter sur la diversité de son littoral pour séduire les acquéreurs. Ils apprécieront tout autant les côtes rocheuses que les baies protégées des vents et marées. Aux atouts naturels de la région s'ajoute un parc immobilier d'une grande qualité architecturale avec des constructions en pierre et des toits en ardoise. Enfin, n'oublions pas les liaisons TGV qui facilitent l'accès des nouveaux habitants venus de la région parisienne notamment.
Dans ce contexte, le marché immobilier breton connaît de belles évolutions aussi bien en volume de ventes qu'au niveau des prix. Pour le vérifier, il suffit de se reporter aux dernières études de conjoncture immobilière des notaires bretons. Les chiffres 2018 confirment une reprise des ventes sur le marché dit "d'exception" des résidences secondaires. Parmi les raisons expliquant ce phénomène, le choix de nombreux Bretons de rejoindre "leur littoral" pour la retraite ou encore le nombre croissant d'investisseurs destinant leurs biens à la location saisonnière.
Dans ce contexte, le marché immobilier breton connaît de belles évolutions aussi bien en volume de ventes qu'au niveau des prix. Pour le vérifier, il suffit de se reporter aux dernières études de conjoncture immobilière des notaires bretons. Les chiffres 2018 confirment une reprise des ventes sur le marché dit "d'exception" des résidences secondaires. Parmi les raisons expliquant ce phénomène, le choix de nombreux Bretons de rejoindre "leur littoral" pour la retraite ou encore le nombre croissant d'investisseurs destinant leurs biens à la location saisonnière.
Avis de coup de vent sur les prix sur toute la côte
Dans ce marché en pleine reprise, les critères de choix de la résidence secondaire évoluent : le bien doit offrir de bonnes performances énergétiques et se situer idéalement en centre-ville. Pas étonnant que certains produits s'apprécient fortement tandis que d'autres peinent à trouver leur public ! Les appartements anciens voient leurs prix s'apprécier dans tous les départements bretons (de 2 à 3 % de hausse en 2018). Aussi, Saint-Briac-sur-Mer (35) affiche des prix équivalents à ceux de Rennes avec des maisons à 347 000 euros. Arzon (56) se situe dans les mêmes eaux à 347 500 euros. Quant à l'Île-de-Bréhat (29), elle se montre encore plus élitiste avec un prix médian de 380 600 euros !
RÉDUCTION D'IMPÔTS
? Dans l'ancien : un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière vient d'être adopté, il s'agit du "Denormandie", du nom du ministre de la Ville et du Logement. Il va autoriser une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21 % du prix d'acquisition. En contrepartie, le propriétaire devra s'engager à louer son bien durant 12 ans à un loyer plafonné.
? Dans le neuf : avec le dispositif de défiscalisation Pinel, un appartement neuf acheté à Rennes permet de réduire ses impôts.
Exemple : pour un montant de 200 000 euros, les propriétaires-bailleurs s'engageant sur une location de 9 ans vont réaliser l'économie d'impôt suivante :
=> 200 000 euros x 18 % = 36 000 euros, soit 4 000 euros par an durant 9 ans.
Pierre Lominé Notaire à Saint-Malo (35)
La Bretagne est-elle une valeur sûre ?
L'engouement pour les côtes bretonnes est toujours aussi fort, la douceur de vivre et le climat agréable attirent touristes et retraités. Cet afflux de population désireuse de devenir propriétaire sur la côte rend le marché très dynamique. Le littoral a de beaux jours devant lui car beaucoup d'acquéreurs veulent y investir.
Le prix d'une maison à Saint-Malo ?
En pays malouin, il faut compter un prix médian de 240 000 euros pour une maison. Dès que l'on s'approche du littoral, les prix s'envolent. À Saint-Malo même, le prix se situe aux alentours de 280 000 euros pour une maison ancienne et 340 000 pour une maison neuve. Sans vue mer, bien entendu !
Et pour un appartement ?
Le prix médian de 200 000 euros ne peut masquer des tarifs au m2 élevés dans le neuf et l'ancien, respectivement 3 970 et 3 200. Plus la surface est faible et plus le prix au m² augmente !
Comment bien acheter sur la côte ?
Nous constatons des prix très variables en fonction des quartiers. Il faut considérer les moyennes de prix avec un certain recul et ne pas hésiter à demander l'avis d'un spécialiste qui saura conseiller sur le prix à payer.
Précautions à prendre pour acheter une résidence secondaire ?
Il faut avoir identifié ses besoins au préalable et penser au coût d'entretien si vous ne venez que quelques semaines par an. Pour les appartements, je conseille de bien s'informer sur la répartition des charges de copropriété (chauffage, eau, ascenseur).
Votre conseil pour 2019 ?
Un bon millésime pour acheter car les taux d'intérêt sont toujours très bas, il faut en profiter !
Emmanuel Bénéat Notaire à Vannes (56)
Les atouts du Morbihan ?
Le Morbihan et les communes proches du littoral se montrent attractives. L'agglo du pays de VANNES connaît un fort développement économique, culturel et touristique, avec de nouvelles infrastructures (routes, écoles, hôtels, campings) tout en préservant le site naturel. Grâce à la ligne TGV, Vannes se situe à 2h30 de Paris, ce qui permet de rejoindre sa résidence secondaire le week-end. Ajoutons un temps clément et une insécurité limitée, pas étonnant que le Golfe du Morbihan soit classé parmi les plus belles baies du monde !
Quels prix dans le Morbihan ?
À Vannes, une maison en centre-ville coûte en moyenne 326 900 euros, un appartement 3 150 euros /m² dans le neuf et 2 490 dans l'ancien. À l'échelle du département, le prix médian d'une maison s'élève à 175 000 euros et un appartement à 2 170 euros/m².
Comment agir en tant qu'acheteur ?
Il faut privilégier l'emplacement comme pour tout achat immobilier. Sans oublier de s'informer sur le coût d'entretien, les frais annexes (taxe foncière, charges) et demander les diagnostics. Les biens deviennent rares, il faut être réactif lorsqu'ils sont mis en vente au prix du marché et s'entourer des conseils du notaire pour avoir une idée du prix à payer et prospecter. Pour les produits bordant le littoral, les notaires ont connaissance en priorité des projets de vente.
Votre conseil pour 2019 ?
L'immobilier demeure une valeur refuge même si les taxes et impôts s'alourdissent. Il faut que la situation du bien soit un critère prioritaire et éviter que la seule opportunité de défiscalisation guide une décision d'achat. Cela doit rester un atout, sinon le risque de surpayer le bien n'est pas à écarter. Vannes n'étant plus éligible au dispositif Pinel, il faut s'intéresser aux avantages fiscaux du Denormandie pour investir dans les biens à rénover.
