Patrimoine 

Le neuf
Un bon plan pour votre patrimoine

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 01/09/2020

Acheter un logement neuf c'est d'abord l'assurance de s'y sentir bien et de réaliser des économies. Mais ce ne sont pas les seuls arguments qui plaident en sa faveur ! C'est aussi l'occasion de se construire un patrimoine pérenne et rentable tout en diminuant ses impôts.

Le neuf, c'est plus économique

Au-delà des factures énergétiques qui vont être plus "légères", le neuf vous fera réaliser bien d'autres économies. Et cela, dès votre passage chez le notaire. Ce que l'on appelle communément (et à tort) les " frais de notaire " seront de l'ordre de 2,5 et 3 %, contre 7 à 8 % pour un bien ancien. Dans certaines communes, l'achat dans le neuf vous permettra également de bénéficier d'une exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant 2 ans. Mais attention, cette décision n'est pas systématique. Elle est subordonnée au bon vouloir de la commune. Il est plus prudent de vérifier auparavant auprès du service des impôts. Enfin, vous pourrez peut-être bénéficier d'une TVA à taux réduit (5,5 %) si vous achetez votre résidence principale dans un quartier dit prioritaire ou en zone Anru (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou à moins de 300 mètres de leurs limites. Le prix de vente du logement devra respecter un plafond maximum en fonction de la zone géographique où se situe le bien. Accordée sous condition de ressources, cette mesure n'a qu'une seule contrainte : vous devrez conserver le bien durant au moins 15 ans. 

L'assurance d'une revente facile

L'immobilier est un placement sûr et durable. Et c'est encore plus vrai si vous misez sur le neuf. Peu de travaux de rénovation à envisager, des performances énergétiques optimales, des espaces de vie bien pensés… vous pouvez envisager de louer votre bien dans de bonnes conditions ou le vendre les yeux fermés. Un bien récent se négocie, en général, facilement. Il satisfait aux diagnostics obligatoires, et sa qualité ainsi que son confort apportent une réelle valeur ajoutée. À long terme, vous avez de bonnes chances de réaliser une plus-value.

Le neuf, c'est confortable

Avec le neuf, vous serez assuré d'avoir un logement personnalisé, confortable, répondant aux dernières normes de construction. Vous aménagerez dans un bien performant du point de vue énergétique et respectueux de l'environnement. Avec les économies qui en découleront. Si vous êtes brouillé avec le bricolage et les travaux, c'est également un logement neuf qu'il vous faut. De la chaudière en passant par les volets roulants, la plaque de cuisson ou la robinetterie… dans le neuf tous les équipements sont du dernier cri et garantis. En cas de malfaçons apparaissant "à l'usage", vous aurez la possibilité de mettre en oeuvre tout un panel de garanties (garantie décennale, garantie biennale...). Dans une résidence neuve, les parties communes (façades, toit, cages d'escalier, ascenseur) ne nécessiteront pas de rénovation avant plusieurs années. Un poste en moins à prévoir dans vos charges de copropriété. Dans cette liste, il ne faut pas oublier un certain nombre de prestations qui vous faciliteront le quotidien (parking, ascenseur, domotique, alarme…). Vous pouvez poser vos meubles et cartons l'esprit serein.

Le neuf, c'est facilement finançable

Pour financer votre achat dans le neuf, vous pouvez compter sur le Prêt à taux zéro (PTZ). Réservé aux primo-accédants, il aide à financer une partie de l'opération et vient en complément d'autres sources de financement (prêt bancaire, prêt d'accession sociale…). Ce prêt est particulier dans le sens où il dispense les acquéreurs des frais de dossier et du paiement des intérêts, pris en charge par l'État. Et ça, c'est un vrai plus lorsque l'on achète un logement. Surtout quand on sait que les intérêts versés à la banque peuvent peser lourd à la fin du crédit. Cette "économie" vous permettra de devenir propriétaire dans de meilleures conditions financières et pourquoi pas, d'acheter plus grand. Accordé sous condition de ressources, son montant est variable selon la zone géographique. En 2020, vous pouvez profiter du PTZ dans le neuf dans les zones A bis, A et B1 pour un montant maximum de 40 % du coût total de l'opération (dans la limite du plafond du coût total de l'opération, selon la localisation du logement et le nombre d'occupants). Dans les zones B2 et C, son montant ne peut pas excéder 20 % (toujours avec les mêmes règles de plafonnement). Seules les banques ayant signé une convention avec l'État peuvent accorder un PTZ. Comme pour un prêt classique, chaque établissement est libre de l'accorder ou pas en fonction du dossier présenté, de votre capacité de remboursement et des garanties apportées.  

Dispositif Pinel : louez en famille

Le propriétaire peut louer à ses descendants (enfants, petits-enfants) ou à ses ascendants (parents, grands-parents) à condition que ces derniers ne fassent pas partie de son foyer fiscal. Le locataire, quel que soit son lien de filiation avec le propriétaire-bailleur, devra verser un loyer, comme le ferait n'importe quel autre locataire. Les plafonds de loyer et de ressources imposés par la loi devront également être respectés.

Le neuf, c'est rentable

Si vous possédez déjà votre résidence principale et que vous envisagez un placement locatif, simple et efficace, le neuf est un excellent choix. Et cela quel que soit votre objectif :  générer des revenus réguliers (notamment pour compléter votre retraite ou protéger votre conjoint), valoriser et diversifier votre patrimoine, bénéficier d'avantages fiscaux, constituer un patrimoine en vue de le transmettre à vos enfants...
Pour n'aborder que l'aspect fiscal, vous réaliserez une opération 100 % gagnante si vous optez pour le dispositif Pinel. Cette incitation fiscale permet de profiter d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % du prix d'achat d'un bien neuf (plafonné à 300 000 euros par personne et 5 500 euros par mètre carré de surface habitable), selon la durée d'engagement de location (respectivement 6, 9 ou 12 ans). Seules conditions pour en bénéficier : choisir un bien conforme aux normes énergétiques en vigueur et situé dans une zone tendue éligible au Pinel (c'est-à-dire là où l'offre locative est inférieure à la demande). Il faudra également respecter des conditions de loyer et de ressources du locataire et louer le bien dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure.
À la fin de la période légale de détention du bien, vous pouvez disposer de votre logement comme bon vous semble. Différentes options s'offrent alors à vous : revendre en faisant une plus-value, continuer à le louer (pour une période de 3 ans, en cas d'engagement initial de 9 ans, ou deux périodes de 3 ans, en cas d'engagement de location de 6 ans) ou enfin l'habiter à titre personnel.

Important : l'emplacement

On ne le dira jamais assez, l'emplacement est la clé de la réussite et de la rentabilité de votre investissement. Un appartement neuf bien situé se loue rapidement et facilement. Privilégiez les villes attractives et à fort potentiel économique. Ce sont des secteurs où vous serez certain de trouver des locataires dans les meilleurs délais. Renseignez-vous sur le marché immobilier local. Votre notaire sera bien placé pour vous répondre.