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Opération de revitalisation de territoire
Les petites villes deviendront grandes

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 23/03/2021

Les petites villes occupent une place particulière dans le cœur des Français. Qualité de vie, facilité de circulation, proximité avec la nature… autant de facteurs attractifs qui ont pris toute leur importance depuis le début de la crise sanitaire. Pour cultiver cette dynamique, ces communes peuvent s'appuyer sur de nombreux dispositifs pour réhabiliter l'habitat et attirer de nouveaux habitants.

Le plan de relance mené par le gouvernement passe aussi par la redynamisation des petites villes. Cette préoccupation ne date pas d'aujourd'hui. Depuis 2018, le dispositif "Opération de revitalisation de territoire" (ORT) veut lutter contre l'exode vers les grandes agglomérations. Il permet aux collectivités de redynamiser les centres-villes en réhabilitant l'habitat dégradé, en attirant de nouvelles activités commerciales et tertiaires… Plus récemment, dans la continuité du dispositif "Action Coeur de ville", le programme "Petites villes de demain" veut redonner vie à ces petites communes qui méritent qu'on s'y intéresse et qu'on y investisse.

L'ORT donne de l'Elan aux centres-villes

Mesure phare de la loi Elan, l'Opération de revitalisation de territoire (ORT) a pour ambition de recréer un tissu urbain dense et attractif, propice au développement à long terme d'une commune.
C'est une sorte de "boîte à outils" qui vise à renforcer l'attractivité commerciale en coeur de ville, à favoriser la réhabilitation de l'habitat, à mieux maîtriser le foncier et à faciliter les projets à travers des dispositifs expérimentaux.
Elle se traduit par une convention entérinant l'engagement de l'État, de la ou des communes engagées dans le projet, ainsi que des partenaires impliqués (Anah, Action logement…). Signée généralement pour 5 ans, cette convention entraîne sur le territoire des effets juridiques (notamment dans les domaines de l'aménagement commercial, de l'urbanisme et de l'habitat). Elle rend les communes signataires éligibles au dispositif fiscal Denormandie, incitant ainsi les investissements dans la rénovation de l'habitat.
Généralement, cette convention permet de :
  • faciliter le réaménagement des espaces publics
  • maîtriser le foncier, notamment par le renforcement du droit de préemption urbain
  • renforcer l'attractivité commerciale en dispensant de l'autorisation préalable d'exploitation en centre-ville
  • maintenir les services publics, par la mise en place d'une obligation d'information préalable des élus en cas de fermeture ou déplacement d'un service public
  • donner la possibilité aux préfets de suspendre, pendant trois ans, toute construction ou agrandissement de surfaces commerciales à proximité de la commune concernée, dès lors que cela risquerait de nuire à l'attractivité du centre-ville
  • favoriser la réhabilitation de l'habitat grâce à un partenariat avec l'Anah et l'éligibilité au dispositif Denormandie.

À SAVOIR

L'ORT permet d'être éligible au Denormandie dans l'ancien. Un outil puissant de réhabilitation de l'habitat via l'investissement locatif.

Le dispositif Denormandie Une aide fiscale pour les investisseurs dans l'ancien

Prolongé jusqu'au 31 décembre 2022, le Denormandie permet aux immeubles anciens de retrouver une seconde jeunesse. Il incite à acheter des logements anciens en vue de les rénover pour les louer. Le Denormandie concerne les communes où l'habitat mérite d'être réhabilité, ou qui sont engagées dans des opérations de revitalisation du territoire (ORT). En 2020, le Denormandie concernait 370 villes. Calqué sur le principe du Pinel dans le neuf, ce dispositif donne droit à une réduction d'impôts de 12 à 21 % selon la durée d'engagement de location non meublée (6,9 ou 12 ans). Pour bénéficier de la réduction d'impôt, en plus de conditions des plafonds de loyers et de ressources du locataire (identiques à ceux du Pinel), l'investisseur doit faire réaliser des travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.
Il s'agit des travaux aboutissant à une création de surface habitable nouvelle, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables (aménagement des combles ou du sous-sol) ou de travaux d'économie d'énergie (isolation des combles ou des murs…).
Pour le calcul de l'aide, les dépenses sont prises en compte dans la double limite de 300 000 € par contribuable et par an et 5 500 € par m² de surface habitable.
Par exemple, vous achetez un bien d'un montant de 200 000 € auquel s'ajoutent des dépenses de rénovation d'un montant de 50 000 €. Vous louez sur une période de 12 ans. Vous bénéficiez alors d'un avantage fiscal de 52 500 € soit 4 375 € de réduction d'impôt sur le revenu par an.

Des adresses utiles

? Pour savoir si votre ville est éligible au Denormandie, rendez-vous sur : www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R54443
? La liste des communes éligibles au programme "Petites villes de demain" est en ligne sur le site de l'Agence nationale de cohésion des territoires (ANCT) : agence-cohesion-territoires.gouv.fr/
? Les opérations de revitalisation de territoire (ORT) signées au 28 septembre 2020 sont consultables sur le site du ministère de la Cohésion des territoires à l'adresse suivante : www.cohesion-territoires.gouv.fr/sites/default/files/2020-10/ORT%20sign%C3%A9es_septembre%202020.pdf
 

Des petites villes qui ont tout d'une grande

Présenté le 1er octobre 2020, le plan "Petites villes de demain" entre dans sa phase opérationnelle. Il vise à améliorer les conditions de vie des habitants des communes de moins de 20 000 habitants et des territoires alentours, en les accompagnant dans leurs initiatives de revitalisation.
Ces petites communes constituent un maillon indispensable de l'équilibre territorial. Preuve en est leur attrait et leur adaptabilité lors de la crise sanitaire. Mais bien souvent, ces petites villes sont fragilisées par une population vieillissante, l'éloignement des services et équipements de proximité, la fermeture d'entreprises et des commerces, un parc immobilier inadapté, une dégradation du patrimoine historique…
Les pouvoirs publics souhaitent mettre un terme à cet engrenage. Le but du programme "petites villes de demain" est d'apporter une solution sur mesure aux problèmes rencontrés par chacune d'elle. Objectif : les rendre dynamiques, attractives, accueillantes et respectueuses de l'environnement. Bref, leur donner une seconde vie.
Pour y parvenir, les 1 000 communes éligibles à ce dispositif pourront bénéficier de crédits pour le financement de leurs projets dans divers domaines tels que la rénovation énergétique des bâtiments publics et des logements anciens. Ces derniers profiteront notamment du doublement de Maprimerénov' (2 Mds€). Des aides seront aussi accordées pour aider à la rénovation du patrimoine classé et au déploiement des projets numériques portés par les collectivités (à hauteur de 90 M€). Le respect de l'environnement et l'écologie seront également mis à l'honneur au travers de l'aménagement de plateformes multimodales et d'itinéraires cyclables.
Les commerçants et artisans seront soutenus par des opérations de restructuration et de réhabilitation des commerces (300 M€ seront dédiés au financement de sociétés foncières commerciales).