Patrimoine 

Achat en VEFA
Les 5 étapes d'acquisition d'un logement neuf

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 23/03/2021

La vente en l'état futur d'achèvement (ou VEFA) est le nom juridique de " l'achat sur plan ", c'est-à-dire l'acquisition d'un logement avant sa construction. Mais en pratique, comment se déroule ce type d'achat immobilier ? Voici les cinq étapes de ce parcours spécifique.

Étape 1 : le choix du bien immobilier

L'achat d'un bien immobilier neuf peut porter sur une maison ou un appartement. Dans le cas d'une maison, deux possibilités s'offrent à l'acquéreur. Il peut soit trouver un terrain puis faire appel à un constructeur ou un architecte afin de concevoir son projet, soit acheter un projet déjà conçu, c'est-à-dire le terrain accompagné d'un permis de construire et d'un contrat de construction.
Dans le cas d'un appartement, les acheteurs vont choisir leur logement sur plans, au sein d'une future résidence disposant d'un permis de construire. En fonction des disponibilités, le promoteur pourra leur faire plusieurs propositions. Afin qu'ils puissent se projeter, de nombreux projets immobiliers sont désormais dotés d'une maquette numérique présentant les appartements tels qu'ils seront livrés.
Dans la plupart des cas, les futurs acheteurs pourront demander des modifications : changement d'une baignoire pour une douche, déplacement d'une cloison... En fonction de leur nature, ces modifications pourront éventuellement donner lieu à une facturation supplémentaire. Il existe toutefois des limites. " Lorsque le permis de construire est déjà obtenu, les modifications qui ont des conséquences sur l'aspect de la façade sont le plus souvent refusées car elles nécessitent de déposer un permis modificatif ", explique Caroline Courvoisier, fondatrice du magazine ideal-investisseur.fr. De même, les changements ne doivent pas conduire à livrer un logement qui ne serait pas conforme aux normes de construction.

Étape 2 : la signature du contrat de réservation

Lorsque le choix du logement est arrêté, les acquéreurs signent un "contrat de réservation". Il s'agit de l'équivalent de la "promesse de vente" signée pour les logements anciens. Cet acte engage l'acheteur à acheter et le promoteur à livrer le bien tel que décrit, dans les délais indiqués et au prix convenu. Lors de cette signature, l'acheteur et le promoteur vont également signer les plans de l'appartement, ceux des éventuels locaux annexes (caves, parkings...), ainsi que le descriptif des travaux comportant tous les matériaux qui seront employés. Le promoteur peut ensuite demander le versement d'un dépôt de garantie, qui sera séquestré chez le notaire de l'opération immobilière.
À l'issue de la signature et une fois notifiés par lettre recommandée, les acheteurs bénéficient d'un délai de réflexion de dix jours durant lesquels ils peuvent se rétracter. S'ils font le choix de renoncer à l'acquisition, le dépôt de garantie devra leur être restitué. Passé ce délai, les acquéreurs sont définitivement engagés, à moins qu'ils doivent renoncer pour un des motifs mentionnés dans les conditions suspensives du contrat. La plupart du temps, il s'agit d'un refus de prêt.

Étape 3 : la signature de l'acte de vente authentique

Lorsque les conditions suspensives précisées au contrat sont levées et que le promoteur a réuni tous les éléments nécessaires à la signature définitive, les futurs propriétaires sont convoqués par le notaire pour signer l'acte authentique.
Celui-ci reprend le prix et les délais mentionnés dans le contrat de réservation. En annexe, on y trouve notamment le descriptif des travaux et les assurances du promoteur (garantie financière d'achèvement, dommages ouvrage...).
L'acte signé, les acheteurs vont devenir propriétaires de leur logement à mesure que la construction avance. Ainsi, lors de la signature de l'acte authentique, les propriétaires versent la fraction du prix qui correspond à l'avancée exacte du chantier. La plupart du temps, celui-ci n'a pas commencé. La somme payée est donc généralement comprise entre 5 % et 20 % du prix d'achat, à laquelle s'ajoutent l'intégralité des frais de notaire, qui ont l'avantage d'être réduits (2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien).

Étape 4 : la construction et les appels de fonds

Le prix du bien est versé progressivement en fonction de l'avancée des travaux, selon l'échéancier établi, dans les limites légales, par le promoteur. L'évolution de la construction rythme donc les appels de fonds.
À chaque étape franchie, le promoteur envoie une demande de paiement aux acheteurs, qui, en cas de crédit, demandent à leur banque de débloquer la somme. Légalement, le montant total versé ne peut pas dépasser 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement du bâtiment. Les 5 % restants sont versés à la livraison du bien, lors de la remise des clés.
Pour les acheteurs, le crédit est lui aussi débloqué par étapes. Les échéances du prêt suivent la même progression et correspondent uniquement au capital débloqué. La première mensualité pleine advient donc lorsque l'intégralité du prix est payée. Attention, car à chaque appel de fonds, les acquéreurs doivent vérifier l'avancée des travaux.

Étape 5 : la livraison du logement

Lors de cette étape, un état des lieux est réalisé avec le promoteur, au cours duquel les nouveaux propriétaires peuvent émettre des réserves sur les finitions à parachever (équipement défaillant, peinture à parfaire...). Les acheteurs peuvent ensuite prendre possession du logement et y emménager. Ils disposent ensuite d'un mois pour signaler toute nouvelle réserve qu'il n'aurait pas identifiée au cours de la livraison.
Il n'est pas rare que cette étape donne lieu à des litiges entre les acquéreurs et le promoteur. Les premiers refusent alors de verser le solde du prix, car ils ne sont pas satisfaits du résultat et craignent que le constructeur ne règle jamais les problèmes s'il est intégralement payé. Sauf en cas de manquement grave, rien ne peut cependant justifier que les propriétaires conservent l'argent. " Une des solutions est de séquestrer le solde du prix à la Caisse des Dépôts ", explique Caroline Courvoisier.

En conclusion, l'achat d'un bien immobilier neuf diffère de l'acquisition d'un logement ancien. La VEFA offre des avantages, comme la possibilité de personnaliser une maison ou un appartement, bénéficier des dernières normes de construction et obtenir des frais de notaire réduits. Mais le logement étant réservé sur plans 1 ou 2 ans avant sa livraison, sa prise de possession n'est pas immédiate, et son achèvement nécessite une vérification afin d'être sûr qu'il correspond à ce qui a été vendu.