Vrai Faux 

Les charges locatives
Démêlez le vrai du faux

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 20/04/2021

En cas de "loyer charges comprises", les dépenses courantes liées à l'occupation du logement sont réglées par le propriétaire puis récupérables sur le locataire. Voici les bonnes réponses face à des situations qui peuvent se présenter.

Réparations locatives et charges locatives, c'est pareil

FAUX : Il s'agit de deux choses différentes. Les charges locatives sont des dépenses engagées et payées par le propriétaire, puis récupérables auprès du locataire. Les travaux et réparations doivent être directement engagés et payés par le locataire.

Toutes les charges sont récupérables

FAUX : Sont considérées comme récupérables certaines charges engagées par le propriétaire et déterminées par le décret 87-713 du 26 août 1987. Il s'agit notamment :
  • des taxes locatives : taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères
  • des dépenses de produits consommables (eau, chauffage, électricité, produits et fournitures d'entretien, ampoules…)
  • des dépenses d'entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes
A contrario, ne sont pas récupérables, et restent imputables au propriétaire, les dépenses liées à la conservation en l'état du bien, à son amélioration (grosses réparations, ravalement…), aux frais de gestion (assurance, honoraires de syndic…), etc.

Il existe deux modes de paiement des charges

VRAI :  Il existe deux systèmes de charges locatives. La provision sur charge (ou charges réelles) pour tous les logements vides et hors colocation. Le règlement des charges s'effectue en fonction des dépenses réellement effectuées. Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, il peut demander un complément.
Le régime forfaitaire s'applique aux locations meublées et à la colocation. Une somme fixe est inscrite dans le bail et celle-ci ne varie plus quel que soit le montant des charges forfaitaires. Pour éviter les dérives, selon la loi Alur, il "ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté".

Le locataire peut demander un délai pour payer les charges

VRAI : En cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander au propriétaire des délais de paiement. Si le locataire et le propriétaire n'arrivent pas à trouver un terrain d'entente, il est possible de faire appel à un conciliateur de justice pour qu'il les aide à trouver ensemble la meilleure solution.

En cas de contestation, le locataire peut refuser de payer les charges

FAUX : Même en cas de contestation, le locataire ne peut pas prendre l'initiative de suspendre le paiement des charges ou de déposer les sommes correspondantes sur un compte bloqué. Le bailleur pourrait résilier le contrat de location, se retourner contre la caution ou réclamer les impayés auprès de l'organisme qui verse l'aide au logement (Caisse d'allocations familiales).

L'envoi d'un décompte est obligatoire

VRAI : Un mois avant de procéder à la régularisation, le propriétaire doit faire parvenir à son locataire le décompte annuel des charges. Y sont détaillés chaque poste de dépenses mais aussi leur répartition entre le bailleur et son locataire.

Le locataire peut demander des justificatifs au propriétaire

VRAI : Les pièces justificatives des dépenses (factures, contrat d'entretien…) sont à la disposition du locataire pendant 6 mois à compter de l'envoi du décompte. Le locataire peut demander à les consulter en adressant un courrier simple au propriétaire. En cas de refus, le courrier suivant sera en recommandé avec demande d'avis de réception.

La régularisation des charges réelles se fait une fois par an

VRAI : Les charges réelles doivent être régularisées au moins 1 fois par an, en comparant le total des provisions demandées par le propriétaire au locataire avec les dépenses engagées par le propriétaire pendant l'année. Si les provisions s'avèrent être supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire demande un complément.

Le propriétaire bénéficie d'un délai pour régulariser les charges réelles

VRAI : Selon la loi Alur, le propriétaire dispose d'un délai de 3 ans pour récupérer les charges et loyers impayés, même après le départ du locataire. Cependant, les tribunaux peuvent s'opposer à une régularisation tardive de charges si elle est considérée comme déloyale, brutale et consécutive à une faute du propriétaire dans l'exécution du contrat. C'est notamment le cas si le propriétaire n'a pas souhaité procéder à la régularisation annuelle de façon délibérée. Dans ce cas, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire.