Interview 

La plus value immobilière des non-résidents

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 24/09/2021

Vous êtes non-résident et souhaitez céder votre bien immobilier situé en France. Il est opportun de s'interroger sur la plus-value immobilière qui pourra résulter de la cession dès que votre projet se précise. Maître Cécile MINGOTAUD Notaire à Bruges (33) répond à vos interrogations sur cette situation particulière.

 

Les nombreuses subtilités et l'évolution constante du droit des plus-values ne permettent pas d'aborder tous les points, notamment les questions relatives aux personnes morales et aux biens ou droits détenus par celles-ci ou leurs membres. Dans tous les cas, la consultation de votre notaire reste indispensable pour obtenir un conseil circonstancié.

Comment se définit la qualité de non-résident ?

Sont considérées comme non-résidentes les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France ; y compris lorsqu'elles ont leur domicile dans l'un des pays et territoires d'outre-mer. Etant précisé que la qualité de non-résident s'apprécie au jour de la cession.

Quels sont les biens concernés ?

Cet impôt concerne les immeubles et droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, droits indivis) situés en France. Il faut préciser que l'affectation d'un bien immobilier à l'exploitation d'une entreprise française peut constituer, sous certaines conditions, une cause d'exonération puisque la plus-value éventuellement réalisée relèvera alors du régime des plus-values professionnelles.

Quelles sont les causes d'exonération ?

Plusieurs causes d'exonérations applicables aux résidents, permanentes ou temporaires, bénéficient également aux non-résidents, sous réserve bien sûr d'en remplir les conditions. Il en va ainsi aujourd'hui :
  • pour le cédant titulaire d'une pension de vieillesse, d'une carte d'invalidité ou d'une carte mobilité inclusion mention " invalidité ",
  • lorsque le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 euros (seuil apprécié par cédant et par immeuble),
  • lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans (par l'effet de l'abattement pour durée de détention),
  • en cas d'échange dans le cadre d'opérations de remembrement ou assimilées,
  • en présence d'une déclaration d'utilité publique en vue d'une expropriation ou en cas d'exercice du droit de délaissement,
  • en cas de cession au profit d'organismes en charge du logement social,
  • lors de la cession d'un droit de surélévation.
Cette énumération présente un caractère limitatif. Il existe en outre deux causes d'exonération spécifiques pour les non-résidents dont le bénéfice présente un caractère général, savoir :
  • la cession d'un logement situé en France par un ressortissant d'un État membre de l'Union Européenne (UE) ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace Economique Européen (EEE) : dans la limite d'une résidence et de 150 000 euros de plus-value nette imposable par contribuable. Le cédant doit antérieurement avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans. La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert, ou sans condition de délai si le cédant à la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.
  • la cession de l'ancienne résidence principale en France  : qualification appréciée à la date du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France, vers un État membre de l'UE ou un État ou territoire ayant conclu avec la France des conventions d'assistance en matière de fraude et d'évasion fiscale et de recouvrement, et qui n'est pas un État ou territoire non coopératif. La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert et l'immeuble ne doit pas avoir été mis entre temps à la disposition de tiers.
Le contribuable ne peut prétendre au bénéfice que de l'une de ces exonérations.

À savoir

Depuis le 1er janvier 2021 suite au Brexit, les résidents britanniques doivent désigner un représentant fiscal et sont soumis au taux de 17,20 % susmentionné.

Comment se calcule le montant de l'impôt dû ?

Les règles de calcul pour déterminer le montant de la plus-value imposable sont identiques à celles applicables pour les résidents. À noter simplement que les éventuels honoraires de représentation fiscale viennent en diminution du prix de cession. Les taux applicables sont également les mêmes que pour les résidents : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,20 % pour les prélèvements sociaux. Néanmoins, les prélèvements sociaux sont réduits au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les contribuables qui relèvent d'un régime de Sécurité sociale d'un autre État membre de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse.

Quelles sont les obligations déclaratives spécifiques ?

À titre de règle générale, l'impôt dû est acquitté sous la responsabilité d'un représentant que le contribuable doit désigner et qui signera la déclaration de plus-value. Il peut s'agir de l'acquéreur, d'une banque ou d'un établissement de crédit, ou de toute personne accréditée à titre ponctuel ou permanent à cet effet par l'administration, mais jamais d'un notaire. La demande d'accréditation est à adresser au directeur départemental ou régional des finances publiques du lieu de situation de l'immeuble.
Il existe néanmoins plusieurs cas de dispense automatique. Cela concerne d'abord les personnes ayant leur résidence dans un État membre de l'UE, en Islande ou en Norvège. Cette dispense existe ensuite lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 euros, ainsi qu'en cas d'exonération pour durée de détention ou au titre de la cession de l'ancienne résidence principale.
La déclaration de plus-value établie sur imprimé CERFA doit être déposée, par principe là encore, et comprendre les éléments de calcul, même conduisant à un résultat négatif. Par exception, une dispense de dépôt existe en cas d'exonération pour durée de détention, au titre de la cession de l'ancienne résidence principale, et en présence d'un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 euros.