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Louer en meublé non professionnel
Un investissement confortable

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 27/09/2021

Louer en meublé à titre non professionnel est une solution de plus en plus prisée par les propriétaires. Forte demande locative, rentabilité assurée et cadre fiscal avantageux. Un trio gagnant qui ne devrait pas manquer d'attirer votre attention.

Un mode de location plein de ressources

La location meublée est un secteur en pleine expansion. Et ce n'est pas une surprise. Propriétaires et locataires y trouvent leur intérêt. Personnes en mobilité professionnelle, étudiants… optent souvent pour ce type de location. C'est nettement plus "confortable" pour eux car ils font l'impasse sur l'équipement du logement. Ils n'ont qu'à poser leurs valises. Pour sa part, le propriétaire peut espérer des revenus supérieurs à ceux d'une location vide (environ + 15 %). La souplesse de gestion est également un atout majeur. Le bail est tacitement reconductible. Mais le locataire peut mettre fin au bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis d'1 mois, y compris lorsque la durée du bail est de seulement 9 mois (location consentie à un étudiant). Et même si le "turn over" peut être plus élevé, le risque de vacance locative est moindre. Et le meilleur pour la fin : une fiscalité avantageuse permettant de réduire le montant de l'impôt sur le revenu pendant toute la durée d'amortissement du bien.

Dans location meublée, il y a meuble

Pour bénéficier du statut de location meublée, le logement doit être pourvu d'un minimum d'équipements (décret du 31 juillet 2015) .
Les équipements pièce par pièce
dans la cuisine dans la (ou les) chambre(s) dans l'ensemble du logement
- un four ou un micro onde
- une plaque de cuisson
- un réfrigérateur avec un compartiment congélation (d'une température maximale de -6°) ou un congélateur extérieur
- la vaisselle en nombre suffisant pour la prise de repas
- les ustensiles de cuisson		 - des volets ou des  rideaux
- la literie avec couverture ou couette		 - une table avec des chaises
- une ou plusieurs étagères de rangement
- des luminaires
- le matériel d'entretien ménager adapté au logement
Libre au propriétaire d'y apporter des aménagements supplémentaires en fonction de la capacité d'accueil et du standing du logement (lave vaisselle, télévision, tapis, canapé…).

Un logement décent

Pour qu'un logement soit louable (nu ou meublé), il doit respecter des règles de décence. Par exemple, le logement doit assurer le clos et le couvert. Il doit être protégé des eaux de ruissellement et des infiltrations. Les pièces principales sont dotées d'une fenêtre et la ventilation doit être suffisante… Côté superficie, le logement doit mesurer soit plus de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum, soit représenter un volume habitable de 20 m3 minimum. La liste détaillée des conditions est fixée par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Qui dit location dit revenus et imposition

Que ce soit dans le cadre d'une location classique ou au sein d'une résidence services, et même si l'activité de loueur non professionnel n'est qu'occasionnelle, les revenus perçus doivent être déclarés dans la catégories des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers (comme c'est le cas pour un investissement locatif en Pinel par exemple). À partir de là, deux options sont possibles :
  • le régime forfaitaire (dit aussi micro-BIC) permettant d'appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des loyers. Mais aucune autre charge ne pourra être déduite ;
  • ou le régime réel dans lequel il n'y a pas d'abattement forfaitaire mais des charges déductibles qui réduiront l'assiette d'imposition (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de notaire, charges de copropriété, primes d'assurance, travaux d'entretien et de réparation…). Ce régime peut être choisi dès lors que les recettes locatives sont inférieures à 70 000 € par an. Au-delà, il s'applique de plein droit.

23 000 €

C'est le chiffre qui fait toute la différence entre loueur en meublé professionnel et non professionnel. L'activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel (LMNP) lorsque le propriétaire du logement mis en location perçoit annuellement moins que ce chiffre ou que ses revenus tirés de la location en meublé n'excèdent pas les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Le cas particulier du meublé de tourisme

La location saisonnière est une forme de location en meublé non professionnel (LMNP). Mais avec quelques règles spécifiques. Elle concerne des locataires de passage, sur une courte période (la journée, la semaine ou le mois) et pour une durée maximum cumulée de 90 jours avec la même personne. Au niveau "administratif" il y a aussi quelques différences notables. Il est obligatoire de déclarer le meublé de tourisme en mairie. Certaines très grandes villes obligent même le propriétaire à demander une autorisation de changement d'usage, avant toute chose. C'est le cas notamment de Paris, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Lyon, Nice, Strasbourg. Interrogez votre mairie pour savoir quelle procédure est en vigueur pour éviter toute infraction et écoper d'une amende. Le propriétaire doit aussi demander son inscription au répertoire Sirene de l'Insee. Cette formalité gratuite s'effectue au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué. Dans certains départements, le propriétaire doit prélever une taxe de séjour.