Interview 

Locations saisonnières : les règles à connaître

Par Christophe Raffaillac |  Le 14/04/2022

Les locations saisonnières connaissent un développement exponentiel. De nombreux sites internet permettent de mettre en contact direct et quasi instantané des personnes disposant d'un logement et désireuses de trouver un complément de revenus, avec des personnes à la recherche d'une solution d'hébergement alternative aux hôtels classiques. Cette pratique est désormais encadrée par un statut propre et très souple. Tour d'horizon des caractéristiques propres à ce type de location et des obligations incombant au loueur.

locations saisonnières et droit locatif

Il n'existe pas de règlementation particulière à la location saisonnière. Cependant, plusieurs textes législatifs abordent cette notion. La loi Hoguet du 2 juillet 1970 définit la location saisonnière comme une location " (…) conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt -dix jours consécutifs ". Ce délai de quatre-vingt-dix jours ne se retrouve pas dans l'encadrement du changement d'usage. Et la loi Allur du 24 mars 2014 édicte que " la location saisonnière est destinée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ". Pour être synthétique, la location saisonnière peut être définie comme le fait pour un loueur (propriétaire, intermédiaire ou locataire) de louer des locaux d'habitation, pour une courte durée, auprès d'une clientèle de passage qui n'y établira pas son domicile.
Il existe différentes locations saisonnières. La catégorie des meublés de tourisme est régie quant à elle par le Code de tourisme. Ce sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n'y élit pas domicile.
Par ailleurs, les résidences hôtelières et chambres d'hôtes ne constituent pas au sens strict des locations saisonnières. Leur qualification juridique est celle de contrat d'hôtellerie ou plus précisément de para-hôtellerie. Les locations d'habitations légères de loisirs de type mobile-homes y sont assimilées lorsqu'elles constituent de véritables installations fixes.
Ces locations se caractérisent donc par leur courte durée, et ne sont pas soumises au régime impératif de la location meublée à titre de résidence principale fixé au titre 1er bis de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le droit commun du louage s'applique (article 1714 s. du Code civil).
Le contrat de location saisonnière doit toutefois être écrit, et il doit mentionner obligatoirement : le prix, la durée du séjour, la date (jour, heure limite) d'entrée et de départ du locataire, et celle où se fera l'état des lieux, les charges, les conditions de paiement, les modalités d'annulation, le montant du dépôt de garantie et les conditions de sa restitution, ainsi que le tarif de la taxe de séjour si elle est exigée par la mairie. Dans ce cadre plutôt libre, lorsque le loueur est propriétaire du logement qu'il envisage de proposer en location saisonnière, il est libre de le faire, sous réserve du respect des règles de décence du bien. Mais lorsqu'il est lui-même locataire du bien, l'accord écrit de son bailleur doit être obtenu au préalable (dans le cadre du bail ou postérieurement), car une sous-location irrégulière pourrait justifier la résiliation judiciaire du bail d'habitation.

locations saisonnières et réglementation liée à l'usage

La location saisonnière n'est pas libre. Le législateur a mis en place un contrôle administratif du changement d'usage en matière d'habitation afin de maintenir l'offre de logement dans les zones dans lesquelles il existe un déficit de logements.  Le législateur considère que " le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage ". Autrement dit, tous les loueurs de location saisonnière sont soumis à cette autorisation dans les limites géographiques définies par la loi, dans le but d'un contrôle des locations qui sont notamment le fait des particuliers. Cette autorisation préalable au titre du changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans les communes de plus de 200 000 habitants et les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Par ailleurs, les autres communes peuvent décider, volontairement, d'intégrer ce dispositif de contrôle du changement d'usage des locaux d'habitation sur tout ou partie de la commune.
En pratique, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Cette obligation de procéder à une déclaration auprès de la mairie où est situé le meublé ne vaut pas si le meublé constitue la résidence principale du loueur, c'est-à-dire qu'il y réside plus de huit mois par an. Ayant un pouvoir souverain d'appréciation, les tribunaux considèrent qu'au-delà de 120 jours de location, il n'est plus possible de considérer que le logement constitue encore la résidence principale du loueur. La loi ne précise nullement si le calcul des 120 jours se fait sur l'année civile ou une année glissante. Toutefois, d'après une réponse ministérielle du 11 mai 2017, les 8 mois doivent être calculés sur une année glissante, à défaut de précision dans la loi. Et les intermédiaires sont tenus de bloquer toute transaction au-delà de cent vingt jours de location jusqu'à la fin de l'année en cours, lorsqu'il s'agit de la résidence principale du loueur.

obligations fiscales et sociales

La location saisonnière, même non professionnelle, constitue sur le plan fiscal une activité commerciale. Au titre de l'article 34 du Code Général des Impôts, les profits qui en résultent sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En vertu de l'article 35 II du CGI, " les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 € par an ". Ceci ne concerne que les contribuables qui louent ou sous-louent de manière habituelle une ou plusieurs pièces de leur résidence principale. En cas de dépassement du plafond anecdotique de 760 €, les contribuables sont imposés sur le total des produits nets de la location. En principe, en deçà de 32 900 € de recettes locatives par an, le propriétaire n'a qu'à reporter le montant des loyers encaissés sur la déclaration annuelle de revenus. Toutefois, le propriétaire peut opter pour le régime réel et devra alors tenir une comptabilité et ainsi déduire les charges du montant réel des recettes (la déduction des charges pour les locations saisonnières est calculée prorata temporis).
Toute personne qui, à l'occasion d'une location saisonnière ou d'une offre de location saisonnière d'un local meublé fournit des renseignements manifestement inexacts sur la situation du bien, la consistance et l'état des lieux, les éléments de confort ou l'ameublement, est punie d'une amende de 3 750 €. Si récidive, l'amende pourra être doublée. Le droit commun du contrat permet également de sanctionner les manquements du bailleur (vice du consentement, description des lieux ne correspondant pas à la réalité…). Si un professionnel intervient en tant qu'intermédiaire, la protection des locataires se trouve renforcée.

Me Karen MONCLA
Notaire à La Brède (33)