Mon notaire m'a dit
Condition suspensive
Quand votre acquisition en dépend
Par Marie-Christine Ménoire |
Le 16/05/2022
Vous avez trouvé votre futur chez vous. Le compromis est signé. Ouf ! Vous pouvez presque souffler. La concrétisation dépend de la réalisation de la condition suspensive sans doute prévue dans l'avant-contrat.
Clause suspensive et clause résolutoire
Pour commencer, il n'est pas inutile de faire un petit point de vocabulaire pour éviter les confusions. La clause suspensive suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur n'est pas survenu. Sa non réalisation permet d'annuler la transaction immobilière sans pénalités. La clause résolutoire fonctionne à l'inverse. Le contrat est annulé si l'événement futur se produit.
Il existe cependant un point commun à ces deux types de clause : la signature de l'acte définitif est subordonnée à la survenue d'un événement futur prévu par les co-contractants. Celui-ci est néanmoins incertain : il ne se produira peut-être pas, mais il vaut mieux l'anticiper lors de la signature du contrat, par précaution. La condition suspensive vous protège dans la mesure où elle vous exonère de tout engagement si elle ne se réalise pas.
Ce qui peut être prévu
On peut (presque) tout prévoir par le biais d'une condition suspensive. Cela peut aller de l'obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation administrative (transformer un commerce en habitation ou l'inverse…) à la vente d'un autre bien immobilier en passant par l'absence de servitude d'urbanisme ou le non exercice du droit de préemption d'une collectivité locale ou d'un locataire sur le bien. Mais la clause la plus fréquente demeure celle de l'obtention d'un prêt. Elle est d'ailleurs obligatoire dès lors que l'acquéreur recoure à un crédit pour financer son achat immobilier.
À savoir : si l'acheteur n'a pas besoin de crédit pour financer l'opération immobilière, il peut renoncer expressément au bénéfice de la condition suspensive de prêt. Cette décision doit respecter un formalisme précis. Selon l'article L313-42 du Code de la consommation, l'acquéreur déclare par voie manuscrite effectuer son acquisition sans recourir à un prêt et qu'il a bien compris qu'il ne pourra pas bénéficier de la protection apportée par la clause résolutoire.
À savoir : si l'acheteur n'a pas besoin de crédit pour financer l'opération immobilière, il peut renoncer expressément au bénéfice de la condition suspensive de prêt. Cette décision doit respecter un formalisme précis. Selon l'article L313-42 du Code de la consommation, l'acquéreur déclare par voie manuscrite effectuer son acquisition sans recourir à un prêt et qu'il a bien compris qu'il ne pourra pas bénéficier de la protection apportée par la clause résolutoire.
Attention à la rédaction
Pour être valable, la rédaction des clauses suspensives mérite toute votre attention. Rien ne doit être laissé au hasard pour éviter toute interprétation qui pourrait tout remettre en cause. Dans cet exercice "délicat", l'aide de votre notaire ne sera pas de trop. Dans l'exemple d'une condition suspensive de prêt, l'acquéreur doit préciser toutes les caractéristiques de son prêt (articles L313-40 et suivants du Code de la consommation) :
- le nombre de prêts finançant le projet (prêt à taux zéro, prêt "classique", prêt action logement…) ;
- le montant total du prêt et, s'il y a plusieurs prêts, le montant de chacun d'entre eux ;
- le taux d'intérêt maximal
- la durée de l'emprunt
- le délai maximum de réalisation de la condition suspensive.
Quand le délai est expiré
Si vous obtenez le prêt espéré, la suite des "opérations" ne posera pas de problème majeur. Vous pourrez communiquer l'offre de prêt à l'acquéreur et au notaire afin de finaliser votre acquisition. Si par contre votre banque vous oppose un refus, le premier "reflexe" sera de renoncer à l'achat. Mais une seconde option s'offre à vous en tentant de trouver une autre solution de financement et en négociant une prolongation du délai de réalisation de la condition suspensive. Un avenant à la promesse de vente est alors nécessaire.