Mon projet
En zone de préemption
Quelle réglementation pour ma transaction ?
Par Christophe Raffaillac |
Le 16/05/2022
Tout propriétaire d'un bien situé dans une zone de préemption doit respecter le Code de l'urbanisme pour vendre sa maison. Ce qui le conduit à freiner sa recherche d'acquéreurs puisque la mairie peut abattre sa carte "d'acheteur prioritaire".
Taillée pour séduire bien des acquéreurs, la maison bien garée sur une zone de préemption risque principalement de faire le bonheur du maire… En effet, vous devez la proposer en priorité à la collectivité qui envisage de l'utiliser pour réaliser des opérations d'aménagement urbain d'intérêt général. Cela concerne la mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat pour accueillir des activités économiques, favoriser le tourisme, réaliser des équipements collectifs… En effet, le droit de préemption urbain est institué par délibération du conseil municipal dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols (POS) ou d'un plan local d'urbanisme (PLU). Il permet à une collectivité publique d'acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente. Pas de panique puisque vous restez aux commandes pour piloter la transaction. Cependant, pour connaître votre marge de manœuvre pour vendre, il suffit de vous rapprocher de la mairie où se situe le bien.
Feu rouge Ce que je dois respecter pour vendre
Si le droit de préemption s'exerce, les occasions de négocier votre bien vont limiter votre champ d'action. Vous allez en effet vous retrouver en face d'un seul et même interlocuteur, en l'occurrence la mairie puisqu'elle se substitue à tout acquéreur.
Pour informer de votre intention de vendre, vous devez remplir une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Pour la bonne exécution de cette procédure, votre notaire se charge généralement de rédiger le formulaire cerfa_10072-02 qu'il transmet à la commune du lieu de situation de l'immeuble. Ainsi, il s'assure que les mentions imposées par les textes et les pièces justificatives nécessaires figurent au dossier.
Généralement, la déclaration d'intention d'aliéner s'apparente à une offre de vente qui mentionne le prix du bien et les modalités de paiement.
À réception des éléments, la collectivité publique dispose de deux mois (trois mois lorsque le bien est situé en espaces naturels sensibles) pour indiquer si elle souhaite acquérir le bien.
Pour informer de votre intention de vendre, vous devez remplir une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Pour la bonne exécution de cette procédure, votre notaire se charge généralement de rédiger le formulaire cerfa_10072-02 qu'il transmet à la commune du lieu de situation de l'immeuble. Ainsi, il s'assure que les mentions imposées par les textes et les pièces justificatives nécessaires figurent au dossier.
Généralement, la déclaration d'intention d'aliéner s'apparente à une offre de vente qui mentionne le prix du bien et les modalités de paiement.
À réception des éléments, la collectivité publique dispose de deux mois (trois mois lorsque le bien est situé en espaces naturels sensibles) pour indiquer si elle souhaite acquérir le bien.
Feu orange Ce que je peux négocier dans la transaction
Vous voici arrivé à un tournant important de la vente puisqu'il va s'agir de se mettre d'accord sur le prix de vente. Si la mairie accepte votre proposition, vous pouvez envisager la signature de l'acte notarié. L'acquéreur dispose d'un délai de 4 mois pour vous régler le prix. Tant que vous n'avez pas perçu l'intégralité de la somme, vous conservez la jouissance du bien et percevez les loyers si le bien est loué par exemple.
Cependant, il peut arriver que la mairie propose un prix inférieur à votre offre. Dans ce cas, vous disposez de 2 mois pour accepter cette proposition, la maintenir ou renoncer à la vente. À défaut de trouver un accord, la procédure risque de se compliquer et de durer… En effet, la mairie peut saisir le tribunal pour lui demander de le fixer et les deux parties disposent à nouveau de 2 mois pour faire connaître leur réponse. Si la renonciation émane de votre part, la remise en vente du bien nécessite une nouvelle DIA. Si ce refus résulte de la collectivité, elle ne peut plus exercer son droit de préemption à l'égard du même propriétaire pendant 5 ans, à condition que le bien soit vendu au prix fixé par le juge.
Cependant, il peut arriver que la mairie propose un prix inférieur à votre offre. Dans ce cas, vous disposez de 2 mois pour accepter cette proposition, la maintenir ou renoncer à la vente. À défaut de trouver un accord, la procédure risque de se compliquer et de durer… En effet, la mairie peut saisir le tribunal pour lui demander de le fixer et les deux parties disposent à nouveau de 2 mois pour faire connaître leur réponse. Si la renonciation émane de votre part, la remise en vente du bien nécessite une nouvelle DIA. Si ce refus résulte de la collectivité, elle ne peut plus exercer son droit de préemption à l'égard du même propriétaire pendant 5 ans, à condition que le bien soit vendu au prix fixé par le juge.
Feu vert Ce que je peux librement décider pour signer
Cette vente très encadrée vous ouvre tout de même d'autres perspectives si la mairie renonce à se porter acquéreur de votre bien. Ainsi, la mairie peut renoncer à préempter de manière expresse ou de tacitement, en ne répondant pas dans le délai imparti de 2 mois. Dans ce cas de figure, vous avez toute liberté de vendre à l'acquéreur de votre choix au prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner.