Mon projet 

1er achat immobilier
Les clés de votre projet

Par Marie-christine Ménoire |  Le 14/11/2018

Ça y est... vous vous êtes décidé à acheter votre premier logement. Beau projet que vous avez certainement hâte de concrétiser. Prix, taux, nouvelles mesures fiscales, large choix de biens... tous les voyants sont au vert pour passer du statut de locataire à celui de propriétaire. Mais c'est un projet qui se prépare bien en amont... pour éviter les erreurs (souvent dues à la précipitation) et les conséquences (notamment financières) qu'elles pourraient entraîner. Du budget à la signature de l'acte définitif, petit tour du propriétaire des étapes indispensables pour bien "ficeler" votre projet.

1 - Affinez votre projet et posez-vous les bonnes questions

Pour vous aider à bien préparer votre achat, dressez une liste de vos priorités et surtout de vos vrais besoins. Selon que vous êtes seul, en couple, avec ou sans enfant, votre futur logement ne sera pas le même. Il est indispensable de vous projeter dans l'avenir et de faire un "état des lieux" de votre situation personnelle :
  • votre situation géographique est-elle stable ? Quand on achète sa résidence principale, c'est en général pour longtemps. Un achat immobilier n'est vraiment intéressant que si l'on y demeure quelques années (les premières années de remboursement concernent surtout les intérêts et non le capital...) ;
  • de quelle surface avez-vous besoin à long terme ?
  • préférez-vous un appartement ou une maison ?
  • où acheter votre logement ? Pensez à la proximité des commerces, des écoles, de votre lieu de travail...
  • êtes-vous bricoleur ? Si vous ne l'êtes pas, inutile de penser à l'achat d'une maison ancienne avec travaux !
  • avez-vous pensé à la revente ? Maison très atypique, mitoyenneté, absence de garage... peuvent rendre une revente plus difficile.

 

2 - Calculez votre budget

Votre priorité sera de trouver le budget pour financer votre achat. Est-il suffisant pour financer le bien convoité ?
En la matière, il n'y a qu'une règle d'or : soyez objectif ! Commencez par établir la liste de vos revenus réguliers (salaires...) et déduisez toutes les dettes (emprunt pour la voiture...). Dans cette liste, prévoyez "les frais annexes" découlant de votre futur achat : frais de notaire, de déménagement, travaux, assurances...
Il ne vous restera plus, ensuite, qu'à comparer les recettes et les dépenses : vous pourrez ainsi définir avec précision votre budget et vos mensualités maximum.
Petit conseil : limitez votre taux d'endettement. L'idéal est de ne pas dépasser 30 % de vos ressources mensuelles pour garder une poire pour la soif et ne pas vous priver par ailleurs.
 

Évaluez votre apport personnel

Disposer d'un apport personnel vous permettra d'obtenir de meilleures conditions... Prévoyez entre 20 et 30 % du montant de votre acquisition pour bien négocier votre prêt. Pas d'apport ? La banque analysera plus particulièrement la pérennité de vos revenus (ancienneté professionnelle, sécurité de l'emploi...). Le banquier exigera plus de garanties... mais vous pourrez emprunter !

3 - Menez votre prospection

Les annonces fleurissent un peu partout, pour le meilleur et pour le pire ! Apprenez à les décoder et méfiez-vous des termes vagues comme "refait à neuf"... Ils travestissent parfois la réalité ! Si un bien retient votre attention, prenez rendez-vous et demandez à le visiter (et même à le revisiter à des moments différents de la journée). Ce sera l'occasion de poser le maximum de questions et vérifier, de visu, les informations qui vous ont plu dans l'annonce (voisinage, proximité des commerces, luminosité, superficie des pièces...). Prenez le temps de vous assurer du bon fonctionnement des équipements (chaudière, plomberie...) et ne vous fiez jamais aux apparences... ni à la bonne parole du vendeur. Examinez tout du sol au plafond, y compris les dépendances (cave, garage...).
Votre notaire sera un interlocuteur privilégié pour vous accompagner dans votre recherche. Connaissant parfaitement les tendances du marché immobilier grâce à une base de données immobilières très complète, votre notaire pourra sélectionner des biens adaptés à vos besoins et à votre budget. Si un bien vous intéresse, il vous donnera son avis sur sa valeur en tenant compte de sa superficie, de sa situation, de son état... Il s'appuiera également sur des comparaisons avec des ventes immobilières qu'il a pu réaliser.
Une fois qu'une première pré-sélection sera faite, vous pourrez affiner votre choix en posant des questions plus "pointues" au propriétaire (quels travaux ont été faits et quand ? L'installation électrique est-elle aux normes ? S'il s'agit d'une copropriété, quel est le montant des charges ?...).
Toutes ces questions et les visites permettront de conforter votre choix. Vous pourrez alors passer aux choses sérieuses et procéder à la signature de l'avant-contrat, c'est-à-dire le compromis ou la promesse de vente.

Acheter sur plan : la solution tout confort

Acheter sur plan consiste à acquérir une maison ou un appartement dont la construction n'est encore qu'au stade de projet. Vous ne pouvez donc pas visualiser le bien (sauf sur les plans) ni le visiter. C'est un achat où la confiance tient une grande place. C'est pourquoi la Vefa (Vente en l'état futur d'achèvement) est strictement réglementée afin de protéger l'acheteur et lui assurer le maximum de garanties.

4 - Signez l'avant-contrat

L'avant-contrat, qu'il prenne la forme d'un compromis ou d'une promesse de vente, est une étape importante. En signant ce document, votre projet d'acquisition prend un aspect plus "solennel" et pose la première pierre de votre engagement avec le vendeur. Il constitue un véritable "contrat" qui entraîne des obligations pour les deux parties et précise les conditions de la future vente. L'avant-contrat doit être précis. Aucun élément ne doit être négligé, car la rédaction de l'acte de vente s'appuiera sur lui. Il doit notamment préciser : la désignation et description du bien, les charges (hypothèque, servitudes…), le prix de la vente, les conditions suspensives (obtention du financement ...).

5 - Trouvez votre financement

Depuis de nombreuses années déjà, le gouvernement oeuvre en faveur de la construction et l'accession à la propriété. Dans ce contexte, les primo-accédants peuvent bénéficier de certaines aides permettant de compléter l'apport personnel et d'accéder à la propriété même avec des revenus peu élevés. Parmi les aides emblématiques, le Prêt à taux zéro (PTZ) a été spécialement conçu pour les primo-accédants. Accordé sous conditions de ressources en fonction de la composition du ménage et de la zone où se situe le bien convoité, il peut servir à l'achat d'un bien neuf ou ancien (mais ayant fait l'objet d'une réhabilitation lourde). Le montant du PTZ est limité à un certain plafond variable selon, notamment, la zone géographique où se situe le bien et la composition du ménage. Ce prêt ne peut être utilisé qu'en complément d'un autre financement.

Pensez-y aussi...

Le PTZ n'est pas la seule aide pour les primo-accédants. Plusieurs prêts aidés permettent de "booster" votre apport. La plupart sont soumis à conditions de ressources :
- le prêt action logement (ancien 1 % logement) pour les salariés du privé ;
- le prêt accession sociale (PAS) ;
- les prêts proposés par les caisses de retraite complémentaires, les mutuelles et les collectivités. Elles peuvent accorder des aides sous forme de prêt bonifié, voire des subventions pour soutenir les primo-accédants. Les aides peuvent servir à financer un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux.
Les critères d'attribution dépendent notamment des ressources du ménage. Chaque collectivité fixe ses propres modalités de prêt (montant maximum accordé, taux d'intérêt.... Et parfois, ces crédits aidés sont cumulables. Avouez que ce serait dommage de ne pas en profiter ! Alors n'hésitez pas à contacter votre commune ou votre département avant d'élaborer votre plan de financement.

6 - Choisissez la bonne banque

Votre premier réflexe sera de vous adresser à votre banque habituelle. Certes, c'est une bonne idée, mais ce n'est peut-être pas elle qui vous fera les meilleures propositions de prêt. N'hésitez pas à consulter d'autres établissements et à faire jouer la concurrence ! Faites réaliser des simulations : chiffres à l'appui, vous pourrez mieux appréhender les conséquences des options choisies. Adoptez un comportement financier exemplaire. Attention aux trois derniers relevés de compte : ils permettent à la banque d'analyser précisément la façon dont vous gérez vos finances ! Si vous êtes stable professionnellement, cela ne pourra que jouer en votre faveur.