Mon notaire m'a dit 

Droit d'usage et d'habitation
Une bonne alternative ?

Par Stéphanie Swiklinski |  Le 21/08/2020

La réserve du droit d'usage et d'habitation est moins connue et moins utilisée que la réserve d'usufruit. Elle peut avoir son intérêt dans certains cas. Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, nous éclaire sur le sujet.

Comment distinguer un droit d'usage et d'habitation d'un usufruit ?

Quand vous êtes propriétaire d'un immeuble, vous pouvez céder, transmettre par donation ou succession ou vendre l'usufruit de ce bien. Vous avez également la possibilité (la plus fréquente) de vendre ou de donner la nue-propriété, en vous réservant l'usufruit. Il s'agit dans ce cas de droits réels démembrés : usufruit/ nue-propriété. Vous pouvez aussi de manière plus restreinte céder un droit personnel appelé droit d'usage ou d'habitation. Seul le titulaire de ce droit, les membres de sa famille proche (enfants, conjoint) ou des tiers explicitement mentionnés dans l'acte notarié pourront alors utiliser le logement. Ce droit est donc strictement personnel. Il ne peut être cédé, donné ou hypothéqué, contrairement à l'usufruit qui peut quant à lui se vendre, se transmettre à titre gratuit voire se donner en garantie avec la prise d'une hypothèque.

En quoi consiste le droit d'usage et d'habitation ?

Ce droit permet à son titulaire (l'usager) de se servir d'un bien appartenant à une autre personne, en l'habitant personnellement par exemple. Il peut aussi en percevoir les fruits (les revenus), mais uniquement à hauteur de ses besoins et de ceux de sa famille. Ce droit est en conséquence plus restreint qu'un usufruit. Le propriétaire du bien va concéder ce droit en considération de la personne. L'usager devra alors se comporter comme s'il s'agissait de son propre immeuble. Contrairement à l'article 605 du Code civil qui répartit les réparations et l'entretien du bien entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, la charge des réparations sera librement établie par les parties lors de la rédaction de l'acte notarié établissant le droit d'usage et d'habitation. Ce droit d'usage et d'habitation doit d'ailleurs être publié au service de la publicité foncière.

En quoi le droit d'usage et d'habitation peut-il être avantageux ?

Il peut effectivement avoir un intérêt fiscal. En effet, pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession) ou à titre onéreux (vente), le droit d'usage et d'habitation est assimilé à un usufruit. De ce fait, on utilise pour son évaluation le barème administratif qui prend en compte l'âge de l'usufruitier, conformément à l'article 669 du Code civil. Ce droit d'usage et d'habitation sera donc calculé de la même manière ; mais étant plus restreint, il ne sera évalué qu'à 60 % de la valeur de l'usufruit viager.
Par ailleurs, d'un point de vue civil, alors qu'une vente à un enfant avec une réserve d'usufruit pourra être assimilée à une donation déguisée (sauf si les autres enfants sont d'accord), ce ne sera pas le cas avec une réserve du droit d'usage et d'habitation. Cette présomption ne concerne que la conservation de l'usufruit. L'enfant devra alors payer les droits de succession au décès de l'usufruitier (article 751 du Code civil) ; ce qui ne sera pas le cas avec une transmission du simple droit d'usage et d'habitation. Selon les cas, cela peut présenter un intérêt.