Habitat 

Acheter dans une ZAC
… et voir son projet en grand !

Par Marie-christine Ménoire |  Le 08/02/2019

Quand on pense achat d'un terrain constructible, on pense lotissement ou secteur libre. Une autre alternative existe : l'achat en zone d'aménagement concerté (ZAC). Une façon de voir son projet en plus grand !

Trois lettres pour un projet

Une Zac est une opération d'urbanisme de grande envergure, menée sur des terrains bâtis ou non bâtis, à l'initiative d'une collectivité publique  (mairie...) ou d'un établissement public, afin de créer de toutes pièces un nouveau quartier. À la différence du lotissement, plus adapté aux petites opérations de constructions de maisons individuelles, la ZAC permet de réaliser des aménagements et constructions de toute nature (habitations, commerces, services, équipements collectifs publics et privés...).

La ZAC : pour (re)donner vie à des lieux délaissés très souvent, pour ne pas dire toujours, les élus à l'origine du projet profitent de la ZAC pour redonner une seconde vie à des zones délaissées et laissées en friche, vestiges d'un passé industriel jadis florissant, entrepôts à l'abandon, casernes désaffectées... Les ZAC, souvent implantées à proximité des parcours des transports en commun et des grands axes de communication, permettent de rattacher ces zones, jusqu'alors isolées, au cœur des villes.

L'intérêt de la ZAC

Outre le fait d'être un aménagement très bien pensé en amont, la procédure de ZAC a bien d'autres avantages et permet notamment de :
  • contrôler la cohérence d'ensemble d'un projet d'aménagement ;
  • permettre à une collectivité d'intervenir sur des secteurs identifiés comme stratégiques et non pas au coup par coup en fonction des disponibilités et opportunités du moment ;
  • simplifier les opérations pouvant présenter un caractère complexe ;
  • diversifier l'offre d'habitat afin de permettre à chacun, quels que soient leurs revenus et leur tranche d'âge, de trouver un logement adapté (maisons de ville de moyenne ou grande taille, habitat collectif...) et par le biais d'outils favorisant la mixité sociale (accession à la propriété, Prêt locatif social, programme locatif intermédiaire...) ;
  • permettre la valorisation d'un site ou la restructuration de zones sous-utilisées ou en friche ;
  • mener une réflexion sur les équipements nécessaires et faciliter leur financement. Cela passe donc par une bonne évaluation de l'opération avec, à l'appui, un bilan financier détaillé.

Un achat tout en confort et transparence

À l'image de l'achat de terrain en lotissement, acheter dans une ZAC est un achat « clé en main » puisque la collectivité publique procédera à la réalisation de tous les équipements et raccordements nécessaires (eau potable, égouts, routes...). Le terrain sera également borné. Mais l'avantage supplémentaire c'est que vous aurez une vue claire de ce à quoi va ressembler votre quartier. Ensuite, vous serez certainement séduit par la diversité des terrains et des constructions proposés à la vente. Contrairement au lotissement où toutes les constructions ont tendance à se ressembler. Mais surtout, la création de la ZAC aura auparavant été préparée et étudiée en concertation avec tous les intervenants pouvant être concernés par le projet (habitants, exploitants agricoles, associations locales, bureaux d'étude, géomètres, collectivités locales...) afin d'établir un projet réalisable, notamment, du point de vue économique et foncier, respectueux des règles d'urbanisme, de l'environnement et du confort de vie de ses futurs habitants. Une étude d'impact est réalisée pour ne rien laisser au hasard et assurer la transparence du projet. Le dossier de réalisation qui en découlera devra, pour sa part, présenter le programme des équipements publics envisagés et celui des constructions, les modalités prévisionnelles de financement avec leur échelonnement dans le temps, des annexes techniques (plans des réseaux...).

 Achat dans une ZAC : exigez le cahier des charges

Les constructions peuvent être exonérées de la taxe d'aménagement sur décision de la collectivité publique à l'origine du projet. Dans ce cas, le coût des terrains qui seront revendus après viabilisation intègrera une participation à la réalisation des équipements publics, et le constructeur de maison individuelle n'aura pas à payer de taxe d'aménagement une fois son permis de construire obtenu.

Une procédure d'achat comme une autre

Les conditions de vente d'un terrain en ZAC sont identiques à celles d'une vente classique. Elles se décomposent en trois étapes :
  •  un contrat de réservation mentionnant, notamment, les références cadastrales et l'adresse du bien que vous souhaitez acquérir ainsi que les modalités de la vente et le descriptif du terrain, de la maison ou de l'appartement ;
  •  un compromis de vente assorti de conditions suspensives (obtention du prêt ou du permis de construire...) et fixant les conditions générales et particulières de la vente ;
  •  l'acte de vente notarié qui scelle l'engagement entre le vendeur et l'acquéreur et vous donne le titre de propriétaire.

Les points à vérifier avant d'acheter un terrain

Le choix de votre terrain va dépendre de plusieurs critères :
- l'orientation. Pensez à l'exposition au soleil, aux vents dominants... ils moduleront vos factures de chauffage de manière positive... ou négative. Si vous souhaitez avoir le soleil une bonne partie de la journée, il vous faudra faire attention à la disposition de la future maison sur le terrain.
- la forme du terrain. Elle peut avoir des conséquences sur les possibilités de construction ;
- la pente du terrain. Une pente trop forte peut provoquer des ruissellements et nécessitera des travaux de terrassement qui augmenteront le prix de votre maison ;
- la nature du sol et du sous-sol. Renseignez-vous aussi sur ce qu'il y avait sur ce terrain avant sa commercialisation.