Patrimoine 

Résidence senior vs résidence principale
Le match logement

Par Christophe Raffaillac |  Le 01/09/2020

À la différence de la résidence principale chargée de souvenirs, la résidence senior offre d'autres plaisirs ! À commencer par les services sur-mesure qu'elle procure. L'occasion de confronter ces deux formules pour savoir s'il est opportun de changer de logement dès lors que l'on a quelques printemps !

Si l'appartement en résidence senior ne pouvait rivaliser avec le domicile privé il y a quelques années, les rapports de force sont en train de s'inverser. Raison à cela, des couples sont marqués par des séparations, des époux sont déchirés par les maladies graves ou d'autres seniors se retrouvent en situation de perte d'autonomie et tous recherchent un logement adapté. Avec pour corollaire des personnes qui occupent une grande maison en se retrouvant seules dedans. Dans ces conditions, l'éventualité de quitter le domicile pour accéder à un lieu de vie mieux approprié n'est plus un sujet tabou. D'autant que cette décision relève aussi d'une étude patrimoniale qui mérite réflexion. En effet, l'entretien et la possession d'un bien immobilier s'accompagnent de frais qu'il faut être en mesure d'assumer. Découvrons au travers de ce comparatif toutes les occasions qui peuvent nous amener à bouger ou non !

Match AGRÉMENT

Avec le temps, les déplacements réclament de plus en plus d'efforts pour se rendre dans les commerces, satisfaire à tous les actes de la vie quotidienne. Surtout lorsque la résidence principale se trouve en milieu rural et qu'elle exige systématiquement de recourir à la voiture. Voilà un terrain où la résidence senior avance des arguments intéressants en termes de localisation. Idéalement implantée dans les centres-villes ou dans des quartiers bien desservis, elle se veut bien plus rassurante et évite l'isolement.
Pour répondre à tous les besoins, l'offre se décline selon deux grands concepts : 
  • la résidence senior qui vise les personnes encore autonomes mais déjà soucieuses de se simplifier la vie. Les logements permettent aux résidents de faire la cuisine et de mener leur vie de façon indépendante mais les espaces communs offrent aussi un restaurant pour se retrouver ainsi que des salles conviviales. La quasi-totalité des occupants sont locataires et règlent tous les mois un loyer et des frais pour les services utilisés.
  • le village senior qui s'adresse également aux retraités avec des aménagements et un environnement propice à la quiétude des résidents. Cela concerne plutôt de jeunes seniors autonomes qui cherchent à se regrouper. Ils sont très majoritairement propriétaires de leur logement.
Avec des animations et des espaces communs qui aident à créer du lien social, ces formules de logement constituent une bonne alternative entre le maintien à domicile et l'hébergement médicalisé.

Avantage : RÉSIDENCE SENIOR

De toute évidence, ces solutions d'hébergement favorisent le lien social, là où la résidence principale peut présenter des inconvénients s'il s'agit de vivre seul.

Match LOGEMENT

Si la maison procure bien des avantages en termes d'espace, elle se montre assez exigeante au quotidien. Même si elle rassemble tous les souvenirs d'une vie, elle suppose quelques sacrifices pour continuer à résider en totale autonomie. Aux tracas quotidiens liés au bon fonctionnement de la maison, s'ajoutent les contraintes d'entretien extérieur. S'il faut remplacer des bouteilles de gaz, faire de petites réparations, tondre la pelouse, tailler les haies… très vite ces interventions deviennent compliquées et éprouvantes. Certes, elles peuvent être confiées à des entreprises, mais le coût de revient apparaît vite prohibitif !
Face à toute cette logistique, la résidence senior permet de poser ses valises dans un environnement douillet sans pour autant être trop étriqué. Si la plupart des programmes comptent une majorité de studios et deux pièces, ils proposent aussi quelques trois pièces, les plus grands atteignant les 80 m2. Également prévus pour accueillir des personnes en situation de grand âge, les appartements répondent aux normes PMR (personnes à mobilité réduite). Pas surprenant que l'on retrouve des douches à l'italienne pour des transferts plus aisés, des chemins lumineux pour sécuriser les déplacements, de la domotique pour la fermeture automatique des volets par exemple. À cela s'ajoutent de nombreuses prestations comme un service de restauration, des animations, des espaces aqua-ludiques… Dans certaines résidences, les services proposés concernent tant le ménage que les petits travaux de réparation, le tout à des prix négociés par la résidence.
Dans ces conditions, la résidence avec services semble constituer une solution pour les personnes de plus de 75 ans qui disposent ainsi d'un lieu de vie adapté à leur autonomie.

Avantage : RÉSIDENCE SENIOR

Avec ses logements bien conçus et ses prestations sur-mesure, la résidence senior apparaît comme une bonne alternative pour vivre en toute sécurité dès lors que les effets de l'âge commencent à se faire sentir.

Match FINANCEMENT

Est-il plus avantageux financièrement de quitter sa maison principale pour vivre dans une résidence services ? Voilà une question qui mérite quelques simulations puisque l'on passe du statut de propriétaire à celui de locataire, comme généralement dans les résidences seniors. Un changement qui rappelle les jeunes années où il s'agissait de louer un studio le temps des études ou de démarrer dans la vie.
Naturellement, la maison principale part avec une longueur d'avance car il ne faut pas sortir de loyer. Reste un certain nombre de charges à prendre en compte.
À l'inverse, pour accéder aux nombreux avantages de la résidence services senior, il faut acquitter un loyer qui représente généralement un budget compris entre 1 000 et 1 500 € par mois, selon l'opérateur et la localisation, soit un budget annuel d'environ 10 000 €.
Comment ce prix de loyer est-il déterminé ? Au montant du loyer s'ajoutent les charges - comme pour toute location d'appartement - ainsi qu'un forfait "services" et la possibilité d'y inclure des options. Ce qui se traduit par un coût de revient qu'il convient de comparer avec le fonctionnement de sa résidence principale. Pour l'évaluer, il faut prendre en compte les dépenses de chauffage, d'entretien courant, de gros travaux et de taxe foncière. Des postes variables selon les habitations et les régions mais pouvant atteindre 5 000 € par an.
Dans ces conditions, comment financer les 5 000 € résultant des 10 000 € de location en résidence services moins les 5 000 € de charges et impôts ? La solution passe par la vente ou la location de la maison d'habitation. Comme elle ne nécessite généralement plus de rembourser un crédit, elle offre une rentabilité intéressante en tant que bien locatif. Pour mesurer ce rapport, il faut additionner les loyers annuels, soustraire les charges et diviser par le coût d'acquisition du bien. 
Prenons un exemple pour une maison de 200 000 €, louée 800 € par mois avec 3 000 € de charges annuelles :
  • (800 x 12) - 3000 = 6 600 €
  • 6 600 / 200 000 x 100 = 3,3 % de rentabilité
Dans l'hypothèse d'une vente de sa maison principale, il s'agit de placer le capital mais il ne faut pas espérer un revenu supérieur à 1 % s'il s'agit d'un placement sécurisé. Une solution qui évite les soucis de gestion locative si la personne décide de vendre son bien.

Égalité

Si la résidence principale revient moins cher puisqu'elle a déjà été financée, elle comporte bon nombre de charges de fonctionnement et d'entretien. La résidence exige des loyers élevés avec plus de sérénité à la clé. Au-delà du pur aspect financier, c'est d'abord la qualité du choix de vie qui doit primer !

Match INVESTISSEMENT

Faut-il investir dans une résidence services plutôt que d'engager des travaux dans sa maison d'habitation ? Là encore, au-delà du choix de vie personnel, il faut prendre en compte des avantages fiscaux liés à l'acquisition d'un logement senior.
Si certaines sociétés exploitent des résidences seniors pour l'usage exclusif de leurs locataires, d'autres acceptent d'accueillir des propriétaires occupants. Les prix correspondent à ceux de biens neufs dans des copropriétés classiques, avec une majoration qui tient compte du nombre et de la qualité des équipements proposés. Il faut compter 180 000 € pour un appartement de 50 m² pour des charges allant de 140 à 180 € par mois. Comme pour le neuf, les frais de notaire représentent environ 2 % du prix d'acquisition.
Particularité de ces résidences senior, le régime de défiscalisation auquel elles ouvrent droit. La réduction d'impôt baptisée Censi-Bouvard permet de réduire le montant de son impôt sur le revenu à hauteur de 11% du coût d'acquisition du bien. Réparti sur 9 ans, cet avantage représente 1/9e de son montant chaque année.
Prenons un exemple chiffré : pour un logement de 50 m2, le prix d'achat s'élève à 300 000 € (meubles compris) avec un loyer de 700 € par mois. Le montant de la TVA de 20 % récupérable se chiffre à 50 000 €. La réduction d'impôt de 11 % se calcule sur le montant ht, soit 250 000 € pour un total de 27 500 €. Sur la période de 9 ans, cela représente une économie d'impôt de 3 055 € par an. L'investissement réel ressort donc à 222 500 € au lieu de 300 000 €.
Sous l'angle patrimonial, la stratégie pourrait donc consister à investir dans une résidence senior en vue de l'occuper à la sortie du dispositif de défiscalisation au terme des 9 années.
En comparaison, la résidence principale offre bien peu d'avantages au plan fiscal. Il faudra se satisfaire d'une TVA à taux réduit de 5,5 % pour les travaux de rénovation.
 

Avantage : RÉSIDENCE SENIOR

Si la résidence senior affiche des loyers élevés, elle se rattrape sur des atouts en matière de fiscalité en tant qu'investisseur.
 

VERDICT

À l'issue de ce match, la résidence avec services présente bien des avantages dès lors que des seniors éprouvent un besoin de convivialité, de lien social ou de sécurité et qu'ils sont encore autonomes dans les actes du quotidien.