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Taux d'endettement
Limitation relevée à 35 %

Par Christophe Raffaillac |  Le 27/04/2021

Avec des mensualités fixées au maximum à 35 % des revenus, les acheteurs peuvent enclencher la vitesse supérieure pour emprunter. Cependant, ils doivent éviter l'obstacle de l'assurance emprunteur qui vient de surgir dans le calcul du taux d'endettement.

Les acquéreurs immobiliers se doivent aussi de respecter le code de la route… pour emprunter. Limité à trois règles de bonne conduite, le fameux sésame accordé par le banquier n'est pas facile à décrocher pour autant ! Certes, les conditions ont été assouplies sur les recommandations du HSCF (haut conseil de la stabilité financière). Ainsi, la durée de remboursement passe de 25 à 27 ans, des dérogations peuvent être accordées pour 20 % des dossiers et le taux d'endettement évolue de 33 à 35 % des revenus. Sauf qu'un élément perturbateur vient compliquer le parcours des emprunteurs puisque l'assurance emprunteur doit être intégrée à ce taux de charge de crédit. Comment faut-il manoeuvrer pour obtenir son prêt ? Découvrons le code en vigueur depuis le 1er janvier 2021.

Taux d'endettement : la formule

Pour calculer le taux d'endettement, la banque considère trois données : les mensualités du crédit, les charges récurrentes de l'emprunteur et ses revenus.

Taux d'endettement De 33 à 35 %

Emprunteur, vous pouvez mettre le pied à l'accélérateur. Les règles de bonne conduite viennent d'être assouplies au niveau du taux d'endettement qui atteint 35 % des revenus. Concrètement, cela permet d'emprunter plus ou de réduire un peu la durée de son crédit. Une bonne nouvelle dans un contexte où les prix de l'immobilier restent plutôt sur la pente ascendante.
En effet, le relèvement de ce taux va permettre à de nombreux ménages de devenir propriétaires en 2021 alors que leur dossier avait été rejeté en 2020 ! Selon un courtier en crédit, ce relèvement du niveau d'endettement devrait accroître la capacité d'emprunt jusqu'à 6 %. Selon les niveaux de revenus, les gains s'avèrent significatifs comme en témoigne le comparatif suivant pour une capacité d'achat de 3 000 € mensuels :
 
Emprunt sur 25 ans à 1,45 % Taux de 33 % Taux de 35 %
Mensualité 990 € 1050 €
Montant du prêt 249 000 € 264 000 €

Nouvelle restriction Le coût de l'assurance emprunteur

Pour parer aux éventuelles sorties de route en matière d'endettement, les instances bancaires n'ont pas tardé à activer quelques dispositifs de sécurité. Le nouveau venu concerne le coût de l'assurance emprunteur qui intervient dans le calcul du taux d'endettement. Un rapide comparatif permet d'en mesurer l'impact. Prenons pour exemple un crédit de 150 000 € sur 20 ans au taux de 1,07 % :
 
Revenus de 2 000 € mensuels Mensualité Taux d'endettement (hors charges récurrentes)
Sans assurance 695 € 34,75 %
Avec assurance de 0,36 % 740 € 37 %

Cette simulation montre que la prise en compte de l'assurance emprunteur peut amener à dépasser le taux d'endettement de 35 % autorisé. Pour être dans les clous, la piste peut consister à opter pour une délégation d'assurance auprès d'un autre organisme. Selon les assureurs, pour des emprunteurs trentenaires par exemple, le coût de cette assurance peut varier du simple au triple à garanties équivalentes.

Marge de dépassement En fonction des revenus

Les plus osés d'entre vous seront peut-être tentés de négocier avec leur banquier pour sortir du carcan des 35 % imposé par la HCSF. Ils devront montrer patte blanche puisqu'aucune tolérance ne devrait être acceptée. À moins de disposer de revenus conséquents qui leur permettent de s'exposer à une plus grande prise de risque. Ou bien de compter parmi les primo accédants pour qui la plus grande attention doit être portée. Pour se permettre quelques largesses, les établissements de crédit peuvent déroger aux préconisations du HSCF à hauteur de 20 % de leurs demandes de prêt - au lieu de 15 % précédemment - tout en justifiant la solvabilité des clients concernés.

De simples recommandations émises par le HCSF, ces nouvelles dispositions vont être élevées au rang de réglementation en juillet 2021. Selon le ministre de l'Économie et des Finances, il faut "maintenir un crédit immobilier dynamique mais sain". Pour cela, il reste à définir les règles juridiques pour encadrer les pratiques des banques, selon Bruno Le Maire, d'ici à l'été.