Patrimoine 

Bureaux et résidences services
Une autre façon d'investir !

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 02/06/2020

En matière d'investissement immobilier figurent les grands classiques comme les appartements, studios, parkings, bois, forêts et vignes… Mais dans ce paysage patrimonial, il ne faut pas occulter l'immobilier d'entreprise et les résidences services qui gagnent vraiment à être connus.

L'immobilier d'entreprise Un investissement prometteur

La notion "d'immobilier d'entreprise" peut paraître bien vague, mais cela concerne tous les immeubles en dehors du logement. Il s'agit des bureaux, cabinets médicaux, entrepôts en passant par les murs de boutique voire les usines. Acheter pour louer dans ce secteur dit tertiaire peut s'avérer une bonne opération avec une très belle rentabilité. À condition bien sûr de choisir en parfaite connaissance de cause son mode de placement. Il existe en effet plusieurs options. Vous pouvez acheter :
  • seul au même titre que si vous achetiez un appartement pour le louer ;
  • avec une SCI (Société civile immobilière). L'acquisition du bien se fait par le biais de cette SCI. Il est ensuite loué à l'entreprise, à la société d'exploitation ou au professionnel libéral, selon la situation. La location est soumise au régime des revenus fonciers et les rentrées d'argent sont réparties entre les associés, en fonction de leur quote-part d'investissement dans la SCI ;
  • avec une SCPI (Société civile professionnelle immobilière). Pour une mise de fonds modique, l'associé est propriétaire d'une fraction d'un patrimoine immobilier et délègue son achat ainsi que son administration à sa société de gestion ;
  • la location de locaux équipés ou aménagés, c'est-à-dire munis du mobilier et du matériel nécessaires à l'activité (meubles de rangement, bureaux, fauteuils, matériels télephonique et informatique…). Tout comme la location d'un logement meublé, la mise à disposition de locaux professionnels déjà équipés est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Autre critère à prendre en considération : l'emplacement. C'est primordial pour vous assurer une bonne rentabilité. Plus le bien sera bien situé (centre-ville, quartier d'affaires, rue commerçante, proximité de places de stationnement, proximité des transports en commun…) plus vous aurez de chances d'avoir des candidats locataires intéressés par votre offre. Il faudra donc privilégier les bassins d'emplois actifs et les villes au fort potentiel économique. Renseignez-vous aussi sur les activités similaires existantes à proximité et la concurrence.
Une fois tous ces renseignements dans votre escarcelle, l'immobilier de bureau sera un investissement intéressant et rentable à plus d'un titre :
  • le choix de locataires est diversifié ;
  • la durée du bail (entre 3 et 9 ans) assure une certaine stabilité pour le bailleur contrairement à un bail avec un particulier qui peut être résilié n'importe quand après un préavis de 3 mois. Le risque de vacance locative est donc plus limité que pour un bail d'habitation ;
  • vous pouvez espérer une rentabilité moyenne d'environ 5 % permettant de couvrir une bonne partie de l'emprunt souscrit pour l'achat.

Les bureaux : un investissement en plein essor

Le marché de l'immobilier de bureau est en perpétuelle évolution. Avec le développement du coworking (espace de travail partagé ou bureaux partagés) et du flex-office (concept dans lequel le salarié n'a pas un bureau fixe et le salarié se déplace dans l'entreprise en fonction de la tâche qu'il doit mener), les rendements de ce type d'investissement, s'il est bien choisi, peuvent être plus attractifs que dans l'immobilier résidentiel.

Les résidences services Un placement aux petits soins

Plus connues que l'immobilier d'entreprise, les résidences services pour les seniors, les étudiants ou encore les résidences d'affaires (pour les professionnels devant se déplacer) ont toujours beaucoup d'adeptes, surtout en raison de leur fiscalité attractive grâce au dispositif Censi-Bouvard. Toutes les résidences services sont basées sur le même concept. Elles se composent en général d'appartements de petite taille, du studio au 2 pièces, loués meublés et équipés. Elles se différencient de l'hôtellerie classique par le fait qu'elles sont dotées d'une cuisine ou d'une kitchenette et offrent des services complémentaires à la carte et adaptés au type de résidence : accueil, laverie, restauration, fourniture de linge de maison, ménage et parfois même piscine, sauna, salle de réunion, salle multimédia, wifi, soins médicaux (pour les résidences seniors)...
Ce type d'investissement est idéal si vous voulez vous décharger de tous les soucis de gestion inhérents à une location. En effet, tout est pris en charge par l'exploitant de la résidence avec lequel vous allez signer un bail commercial de 9 ans minimum. C'est lui qui s'occupera de la location (choix du locataire, encaissement des loyers qu'il vous reversera ensuite...), prendra en charge les travaux d'entretien...
En investissant dans une résidence services, vous êtes certain de choisir un placement sécurisé et rentable. Vous êtes, en effet, assuré d'avoir un rendement entre 4 et 6 %, que le logement soit occupé ou non. Le loyer perçu est net de toute charge de gestion et d'entretien. Ce loyer, dont le montant est inscrit dans le bail, est indexé chaque année, en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers.
En plus de la facilité de gestion et de la rentabilité, l'autre attrait des résidences services repose sur sa fiscalité :
  • dès lors que vous achetez un bien dans une résidence services, vous pourrez bénéficier de la récupération de la TVA de 20 %. Afin que ce remboursement vous soit définitivement acquis, il conviendra néanmoins de garder ce bien pendant 20 ans ;
  • jusqu'au 31 décembre 2021, le dispositif Censi-Bouvard permet de devenir propriétaire et de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % du montant du bien (frais de notaire inclus) dans la limite de 300 000 euros par an et par foyer ;
  • vous pouvez bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dès lors que vos revenus provenant de la location sont inférieurs à 23 000 euros TTC par an et que ces recettes ne dépassent pas 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Le statut de LMNP vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux :
- le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) si vous ne déclarez pas plus de 33 100 euros par an. Il vous permettra de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 %
- le régime réel simplifié qui donne la possibilité de déduire les charges et les amortissements des revenus locatifs déclarés.

Les raisons d'investir dans une résidence services

  • ? pour constituer un patrimoine immobilier
    ? pour diversifier ses placements
    ? pour compléter ses revenus
    ? pour bénéficier de réductions d'impôts