Mon projet 

Cosse, Denormandie, Malraux
3 mousquetaires immobiliers au service des investisseurs

Par Christophe Raffaillac |  Le 28/09/2022

Certains investissements immobiliers se traduisent par de belles conquêtes en matière de fiscalité. Des économies d'impôts que nous autorisent trois célébrités, Cosse, Denormandie et Malraux, à condition de réaliser des travaux dans des immeubles
à restaurer.

Fidèles à leurs engagements, nos trois mousquetaires de l'immobilier souhaitaient que les biens anciens profitent régulièrement d'améliorations pour ne pas accuser le poids des ans. Aussi, les motivations d'Emmanuelle Cosse, Julien Denormandie et André Malraux ont pu s'inscrire dans des textes de loi. Des dispositifs qui invitent les investisseurs à s'intéresser à la pierre… Soutenus dans leur projet de rénovation, ils peuvent prétendre à une défiscalisation à condition de s'engager dans un processus de location. Découvrons les rouages de trois opérations tricolores qui contribuent à sauvegarder le patrimoine français, à valoriser le parc immobilier et à générer de la rentabilité.

DISPOSITIF DENORMANDIE

La rénovation doit comporter un bouquet d'au moins 2 travaux d'isolation ou d'économies d'énergie avec un objectif d'amélioration de 30 % par rapport à la consommation constatée lors de l'achat du bien.

MALRAUX Sauvegarde le patrimoIne

Portrait. Ministre de la culture en 1962, André Malraux souhaitait encourager la restauration des biens immobiliers. Des projets qui devaient s'inscrire dans une logique de rénovation des centres-villes. Par conséquent, l'action de l'homme politique de l'époque s'est largement consacrée à légiférer afin de sauvegarder le patrimoine historique et esthétique français.
Objectif.  Les biens qui ont élu domicile dans les sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) se destinent tout particulièrement au dispositif Malraux.
Ce qui permet d'envisager une rénovation ou réhabilitation dans la mesure où une location va être mise en place durant une période de 9 ans.
Conditions. Pour obtenir l'avantage fiscal Malraux, le propriétaire doit :
  • procéder à la rénovation complète de l'immeuble ;
  • obtenir l'autorisation du préfet pour la réalisation des travaux après avis de l'architecte des bâtiments de France ;
  • mettre l'immeuble en location nue pendant une durée de 9 ans à compter de sa restauration ;
  • louer l'immeuble pour un usage d'habitation à titre de résidence principale.

Avantages

Le montant de la réduction d'impôt correspond aux montants des dépenses éligibles multipliés par un taux de réduction d'impôt égal à :
=> 30 % du total des dépenses pour les immeubles situés dans les secteurs de " Plan de sauvegarde et de mise en valeur " (PSMV), dans les quartiers anciens dégradés (QAD) ou dans les quartiers conventionnés.
=> 22 % du total des dépenses pour les immeubles situés sur un " Plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine " (PVAP).

DENORMANDIE Rénove le parc en ville

Portrait. Soucieux d'élargir le dispositif de défiscalisation Pinel à l'immobilier ancien, Julien Denormandie envisage une mesure ciblée. Alors ministre du Logement en 2019, il a souhaité encourager les travaux de rénovation de logements vacants ou en mauvais état sur des zones précises avec le dispositif Denormandie.
Objectif. Ce programme vise  à redynamiser le centre de 222 villes moyennes dans le cadre du programme "Action cœur de ville".
Conditions. Pour être éligibles au Denormandie, les biens doivent respecter les critères suivants :
? réaliser des travaux pour un montant équivalent à au moins 25 % du prix total de l'opération ;
? louer le logement pour une durée minimale de 6 ans à un locataire n'appartenant pas au même foyer fiscal que le propriétaire ;
? respecter des plafonds de loyers identiques à ceux du dispositif Pinel pour le neuf et liés à la situation géographique du logement.

Avantages

Le calcul de la réduction d'impôt "Denormandie" s'opère à partir du prix de revient net du logement. Ce prix comprend l'ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien y compris les dépenses de travaux de rénovation.
Son montant est calculé en appliquant au prix net un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement :
? période de 6 ans : réduction d'impôt égale à 12 % du prix du bien ;
? période de 9 ans : réduction de 18 % ;
? période de 12 ans : réduction de 21 %.

COSSE Favorise l'accès au logement

Portrait. Autre dispositif ministériel, le "Cosse" provient de la personnalité du même nom. Emmanuelle Cosse en l'occurrence qui a mis à profit son passage au gouvernement en 2017 pour lancer le programme "Louer abordable".
Objectif. Il cible les ménages modestes et vise à remettre sur le marché des logements vacants dans les zones tendues. La loi de finance pour 2022 voit les avantages en direction des propriétaires bailleurs renforcés et le dispositif renommé "Loc'Avantages".
Conditions. Le propriétaire doit signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), dans les deux mois après la signature du bail et s'engager à :
? louer son bien pendant six ans (avec ou sans travaux) ;
? respecter des plafonds de loyers ;
? contracter avec un locataire n'excédant pas des niveaux de revenus.

Avantages

En fonction du niveau choisi par le propriétaire (Loc 1, Loc 2, Loc 3), plus le loyer est réduit, plus la réduction d'impôt est élevée. De plus, le bailleur peut décider de recourir ou non à un service de gestion. Ainsi, la réduction d'impôt sur les revenus locatifs s'élève à :
? 15 ou 35 % sans intermédiation locative ;
? 20, 40 ou 65 % avec intermédiation.