Investissement immobilier
3 outils pour bâtir à moindres frais

Pour vos prochains week-ends, nous vous invitons à laisser de côté la truelle, les pinces et le marteau et à vous intéresser au Pinel, au Censi-Bouvard ou encore au LMNP. Trois dispositifs de défiscalisation qui vont vous permettre de mettre en œuvre un bel investissement dans l'immobilier neuf. Satisfaction assurée à l'arrivée puisque vous disposez d'un logement performant, intéressant fiscalement et pertinent comme placement. C'est parti pour une séance de travaux pratiques en matière de construction patrimoniale.

Nous voici en présence d'un dispositif assez connu puisqu'il a fait de nombreux émules depuis son lancement en 2014. En effet, le Pinel s'adresse à tous les particuliers qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier au moyen d'un logement locatif acheté sur plan. Si le procédé permet à bon nombre de "primo investisseurs" de découvrir les joies de la défiscalisation immobilière dans le neuf, sa mise en œuvre réclame quelques recommandations.
Mode d'emploi. Si le Pinel s'accompagne de belles économies d'impôts, il nécessite de respecter 4 conditions essentielles pour bien fonctionner :

1. un engagement de location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
2. une acquisition en zone A, A bis ou B1 correspondant aux agglomérations de plus de 100 000 habitants (zones dites tendues compte tenu du manque de logement) ;
3. une conformité du logement aux normes énergétiques en vigueur ;
4. un investissement de 300 000 € par an maximum et dans la limite d'un prix de 5 500 € par m².

À la clé, l'investisseur profite d'une réduction d'impôt qui représente 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'achat du bien (dans la limite de 63 000 €), à la condition de le louer durant une période de 6, 9 ou 12 ans.
Une notice qui s'accompagne de plafonds à respecter en ce qui concerne les ressources du locataire et le montant du loyer.

Plafond de revenus pour les locataires

Composition du foyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1
Personne seule	38 377 €	38 377 €	31 280 €
Couple	57 357 €	57 357 €	41 772 €
Pers. seule ou couple + 1 personne à charge	75 188 €	68 946 €	50 233 €
Pers. seule ou couple + 2 personnes à charge	89 769 €	82 586 €	60 643 €

Plafond de loyers à respecter

Secteur géographique	Plafonds de loyers au m² en métropole en 2022
Zone A bis	17,62 €
Zone A	13,09 €
Zone B1	10,55 €

Conseils investisseurs. Comme pour tout bien immobilier, le succès d'un achat sur plan repose sur la qualité de l'emplacement. Il convient de s'intéresser à l'environnement dont va profiter l'immeuble et de s'informer au sujet des aménagements du territoire. Autant de points qui participent à la valorisation du bien et à sa plus-value potentielle en cas de revente, au terme du dispositif Pinel. De même, il importe de connaître le montant des charges de copropriété de l'immeuble puisque ce poste vient directement impacter la rentabilité de l'opération. Enfin, c'est le moment de s'intéresser au public de locataires ciblés. Une petite surface, studio, T2 ou T1 va plutôt attirer des étudiants ou jeunes actifs, tandis que les T3 et T4 vont séduire les jeunes couples avec enfants.

Investisseurs, hâtez-vous puisque ce dispositif Censi-Bouvard va prendre fin en décembre 2022, sachant qu'il a bénéficié d'un sursis d'une année puisqu'il devait fermer boutique au 31 décembre 2021. Un outil de défiscalisation immobilière au large spectre puisqu'il conduit à acheter un logement dans une résidence étudiante ou seniors. Autant dire que la demande est au rendez-vous pour cette forme d'habitat qui répond à une nouvelle attente sociétale. En témoigne la possibilité d'investir en Censi-Bouvard sur tous les secteurs géographiques, d'appliquer les loyers souhaités et de proposer le logement sans tenir compte de plafonds de ressources pour les locataires. Cependant, la version 2022 de la loi Censi-Bouvard impose d'acquérir un logement neuf et de le confier au gestionnaire de résidence.
Mode d'emploi. Aisé à maîtriser, le Censi-Bouvard autorise une réduction d'impôt égale à 11 % du prix ht d'acquisition du bien, dans la limite de 300 000 €. Précisons que la réduction s'étale sur 9 ans et permet chaque année de déduire 1/9 du montant de l'avantage fiscal. Par exemple, pour un investissement de 300 000 € ht, la réduction s'élève à 33 000 €, soit 3 666 € déduits chaque année de son impôt, une fois la somme répartie sur neuf années.
De plus, ce dispositif donne aussi la possibilité de récupérer la TVA versée au moment de l'achat, soit une réduction supplémentaire de 20 % sur le prix du logement.
L'avantage fiscal total se chiffre donc à 31 % en additionnant les 11 % de la loi Censi-Bouvard et les 20 % de TVA, tout en conservant les bénéfices de l'investissement.
Comme il s'agit d'appartements destinés à des étudiants ou des séniors, ils doivent être loués meublés, avec tous les éléments indispensables qu'impose la loi.
Conseils investisseurs. Privilégiez une acquisition dans une ville moyenne où le prix de l'immobilier neuf reste moins élevé que dans les grandes agglomérations.

Deux outils en un pour le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et LMP (loueur en meublé professionnel) qui se destinent aux investisseurs dans le neuf. La différence entre les 2 variantes concerne les recettes provenant de l'activité de location. En LMNP, les revenus doivent être inférieurs à 23 000 € ou à l'ensemble des autres revenus du foyer, comprenant salaires, revenus des gérants, pensions et rentes, bénéfices industriels et commerciaux (BIC)… à l'inverse du LMP. L'avantage fiscal du LMNP, qui se destine en priorité aux particuliers, repose donc sur la location d'un meublé de 9 m² minimum. Il doit notamment disposer :

• D'une literie avec couverture ou couette ;
• D'une table et de chaises ;
• De vaisselle et d'ustensiles de cuisine ;
• D'étagères de rangement…

Mode d'emploi. La première étape consiste à s'inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce dont relève le bien que vous mettez en location. Il faut remplir le formulaire Cerfa P0i qui donne lieu à l'attribution d'un numéro SIRET à indiquer sur la déclaration de revenus.
Alors qu'une location nue nécessite de déclarer ses recettes dans la catégorie des revenus fonciers, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui permet d'opter pour :

• le "micro-BIC", automatiquement appliqué si les recettes locatives sont inférieures à 70 000 € ;
• le régime dit "réel",  si elles dépassent 70 000 €, ou sur option quel que soit leur montant.

En découlent des avantages fiscaux distincts :

• un abattement forfaitaire global de 50 % (ou de 71 % pour une location meublée classée) sans avoir à tenir de comptabilité analytique avec le "micro-BIC" ;
• une déduction des charges réelles et un amortissement du bien et du mobilier, à condition de tenir une comptabilité, avec le régime "réel".

Conseils investisseurs. Optez pour un meublé de tourisme qui autorise un abattement de 71 % sur les revenus locatifs avant imposition.