Interview 

PINEl : bonus fiscal jusqu'en décembre

Par Christophe Raffaillac |  Le 08/11/2023

Avec le Pinel, les acheteurs s'appuient sur un allié tout disposé à leur accorder des économies d'impôts en réalisant l'acquisition d'un bien immobilier neuf avant le 31 décembre 2022. Hugues Bachellerie, responsable formation AdN Family, nous dévoile la stratégie à adopter.

Pourquoi faut-il profiter du Pinel pour acheter un bien avant la fin de l'année ?

Hugues Bachellerie : L'inflation que nous connaissons va sûrement durer plusieurs années avec pour effet de faire baisser la valeur de l'argent, tandis que l'immobilier va conserver sa cote. Un investissement permet donc de se protéger de la dévaluation de la monnaie. J'invite les acquéreurs à réaliser leur projet dans le neuf sans avoir trop de crainte de refus de prêt. En effet, certains dossiers peuvent être retardés mais ils devraient logiquement être accordés dans les mois à venir. De plus, les taux de crédit remontent mais ils restent attractifs, il convient de prendre date pour emprunter tant que l'inflation n'est pas maîtrisée. Enfin, la loi Pinel va s'avérer moins avantageuse en termes de défiscalisation à partir du 1er janvier 2023.

Comment va évoluer le dispositif Pinel en 2023 ?

Hugues Bachellerie : Il faut s'attendre à 2 changements majeurs pour ce dispositif de défiscalisation :
  • avec la loi Pinel actuelle, la réduction d'impôt va passer de 21 % à 17,5 % pour une durée de location de 12 ans. En 2024, ce taux se limitera à 14 %. Après ces rabotages successifs, le dispositif disparaîtra en 2025.
  • avec la loi Pinel plus, l'investisseur va bénéficier des réductions actuelles mais il faudra composer avec de nouvelles règles. Les programmes éligibles devront se situer dans les " Quartiers prioritaires de la ville ".
À défaut de répondre à ce critère géographique, le bien aura pour objectif de satisfaire à la règlementation environnementale 2025. Mais il faudra en outre une superficie minimale par appartement de : 28 m2 pour un studio, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4 et 96 m2 pour un T5. Ces superficies correspondent à ce qui se pratique actuellement. Cependant, il faudra que les logements disposent d'une terrasse ou balcon, sachant que les T3 et plus bénéficieront d'une double exposition et disposeront d'une pièce à vivre traversante ou en angle.

Que nous conseillez-vous pour réussir son acquisition immobilière dans le neuf ?

Hugues Bachellerie : Il faudrait emprunter le maximum et mettre le moins d'apport personnel possible pour bénéficier de l'effet de levier du crédit. Cela revient à s'endetter pour replacer le montant emprunté à un taux plus élevé.
À cet avantage s'ajoute la réduction Pinel et l'éventuelle plus-value à la revente. Autant de rentabilités qui font tout l'intérêt du Pinel. Ainsi, la mensualité peut être financée par le loyer et la réduction Pinel principalement, l'effort financier de l'investisseur restant relativement limité. Par ailleurs, je conseille d'allonger la durée du crédit au maximum. En cas de remboursement par anticipation, il reste un solde qui correspond au bénéfice de l'opération. Avec un crédit plus court, le même remboursement par anticipation se traduit par un plus gros capital mais aussi par des mensualités plus importantes. Le rapport capital / montant investi donne le même bénéfice avec un crédit sur 15 ou 25 ans tout en consacrant moins d'argent à l'opération. Il convient aussi de privilégier les logements qui affichent le même prix entre les biens destinés au locatif et ceux dédiés à la résidence principale. Cela permet de repérer le juste prix de marché. J'ajoute qu'il importe de se rendre sur place pour bien découvrir le quartier et se projeter en tant qu'occupant du logement.

Faut-il revendre après la défiscalisation ?

Hugues Bachellerie : Cela va dépendre de la stratégie patrimoniale envisagée. S'il s'agit de récupérer un capital, il vaut mieux vendre. Précisons que la plus-value réalisée sur 10 ans reste modérée. Cela évite de s'acquitter d'un impôt trop élevé en cas de cession. Dans cette logique, nous effectuons des simulations sans envisager de plus-value pour nos Clients AdN Family. S'il s'agit de conserver le bien, il sera judicieux de prendre en compte la fiscalité sur les revenus qui va entraîner un effort d'épargne. Ce paramètre vient altérer la rentabilité de l'opération et se traduit par un quasi-effacement de l'avantage fiscal du Pinel. Très souvent, il faut savoir qu'un logement dans le neuf revient moins cher qu'un bien équivalent dans l'ancien, en tenant compte de la réduction Pinel et des frais de fonctionnement, même si le coût d'acquisition du bien s'avère plus élevé au départ !

Propos recueillis en sept. 22