Interview 

PATRIMOINE
La vente du bien donné

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 18/05/2020

Vous avez reçu un bien immobilier par donation ou donation-partage et souhaitez le vendre. Mais attention, certaines précautions sont à prendre pour éviter les surprises. Vendre un bien reçu par donation est une opération qui regorge de chausse-trapes et nécessite l'analyse et l'expertise de votre notaire. Explications de Me Marie-Louise DREZEN, membre de la Chambre des notaires du Finistère.

Des clauses particulières à connaître

En effet, les donations et donations-partages sont très régulièrement accompagnées de différentes clauses qui ont souvent pour but de protéger les intérêts du donateur contre le donataire ayant reçu le bien. Sans que cette liste soit limitative, on peut noter par exemple :
  • la réserve conventionnelle du droit de retour : cette clause, qui n'a rien d'obligatoire mais utilisée d'une manière quasiment systématique, permet d'assurer la conservation du bien en famille pour le cas où le donataire viendrait à décéder sans postérité, le bien donné revenant alors automatiquement dans le patrimoine du donateur, s'il est encore en vie, sans générer d'ailleurs de fiscalité particulière ;
  • l'interdiction d'aliéner et d'hypothéquer qui oblige le donataire-vendeur à solliciter le consentement du donateur pour vendre et lever cette interdiction ;
  • l'action révocatoire pour cause d'inexécution des charges ou cause d'ingratitude.
Comme vous l'aurez compris, devenir propriétaire par donation d'un immeuble, même en pleine propriété et sans réserve d'usufruit au profit du précédent propriétaire, ne vous privera pas de demander, même de nombreuses années plus tard, l'intervention à l'acte de vente de vos parents qui devront consentir à la vente.
 

Une rédaction minutieuse des clauses spécifiques

Pour prévenir ces difficultés, il convient d'apporter une attention toute particulière sur l'élaboration de ces clauses lors de la préparation de la donation avec votre notaire afin d'en comprendre et, parfois, d'en limiter leur portée dans le temps par exemple.
Malgré l'intervention du donateur à la vente, il n'est pas rare que le notaire requière également l'intervention des frères et sœurs du vendeur pour s'interdire toute action contre l'acquéreur du bien.
En effet, imaginons, à titre d'exemple, que Monsieur X ait donné son unique maison à l'un de ses deux enfants que l'on appellera Y et que ce dernier, après avoir revendu le bien, aurait dépensé la totalité du prix de vente, son cohéritier se trouverait alors privé d'une part de sa réserve héréditaire. Il pourra alors se retourner contre l'acquéreur, même de bonne foi.
Bien entendu, l'intervention à l'acte de vente ne sera pas requise lorsque les héritiers réservataires auront donné à l'avance leur consentement à la vente comme il est aujourd'hui fréquemment prévu dans les donations-partages.
Par ailleurs, il ne sera pas demandé non plus l'intervention des autres héritiers réservataires lorsque l'action en réduction (qui leur permet de réclamer leur part de réserve) sera prescrite. Cette action se prescrivant à l'expiration d'un délai de cinq à dix ans à compter du décès du donateur.