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Acheter son premier logement
Les remèdes anti-crise

Par Christophe Raffaillac |  Le 18/05/2020

L'achat d'un premier logement peut mettre à mal sa santé financière. Fort heureusement, il suffit de prendre quelques dispositions pour que cette opération se fasse sans douleur. Découvrons les solutions qu'il faut privilégier pour devenir propriétaire dans le neuf.

Face à un marché immobilier un peu tendu, avec des prix élevés dans les grandes agglomérations, et la crise sanitaire qui vient entamer notre pouvoir d'achat, beaucoup peuvent se dire que l'accession à la propriété semble compliquée. Il existe pourtant des traitements qui permettent de réduire les mensualités, baisser le coût du projet ou reporter les budgets. Il suffit pour cela de s'intéresser aux programmes éligibles aux aides de l'État ou des collectivités locales. Bien des mesures existent pour diminuer le ticket d'entrée des acheteurs peu fortunés !

1re solution Le prêt à taux zéro

Accordé pour l'achat d'un logement dans les grandes agglomérations, le prêt à taux zéro s'accompagne d'une enveloppe jusqu'à 138 000 € sans intérêt. Un coup de pouce bien appréciable pour augmenter son pouvoir d'achat immobilier. Découvrons comment ce dispositif peut être activé.
La formule. Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer une partie de sa future résidence principale. Pour en disposer, il ne faut pas dépasser un montant de revenus maximum et ne pas avoir été propriétaire durant les deux années précédant le prêt. Le montant du PTZ dépend de la zone où se situe le futur logement. Associé à d'autres prêts, il permet ainsi de réaliser son plan de financement immobilier.
Les situations tout indiquées. Si vous résidez dans l'agglomération rennaise par exemple (classée en zone B1), vous pouvez peut-être prétendre au prêt à taux zéro. En admettant que votre foyer se compose de 4 personnes, il ne faut pas que vos ressources dépassent 60 000 € annuels. Pour connaître le montant total du PTZ, il convient de déterminer le coût de l'opération. En zone B1 et pour un logement de 4 personnes, le coût total de l'opération pris en compte pour calculer le PTZ atteint 270 000 €. En fonction de ces différents paramètres, le montant du prêt à taux zéro va s'élever à 108 000 €. À titre d'information, si votre foyer se compose de 3 personnes, le PTZ atteindra 92 000 € et s'il compte 5 personnes et plus, il se chiffrera à 124 400 €.
Comment l'obtenir ? Il convient de s'adresser aux établissements financiers (banque, organismes de crédit) qui, après avoir signé une convention avec l'État, peuvent accorder un PTZ.

Bon à savoir

Le PTZ ne peut pas donner lieu à des frais de dossier, des frais d'expertise, intérêts ou intérêts intercalaires.

2e solution Le prêt social locatif accession

Le prêt social location-accession (PSLA) se veut un dispositif d'accession à la propriété qui permet aux ménages d' acheter un logement qu'ils occupent avec un statut de locataire dans un premier temps, puis d'opter pour le statut d'accédant à la propriété dans un deuxième temps.
La formule. Le ménage qui dispose du logement acquitte une redevance composée d'une indemnité d'occupation incluant les frais de gestion, et d'une épargne qui sert pour la part acquisitive. À l'issue de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage peut devenir propriétaire. Cette formule d'achat en PSLA concerne des habitations dans le neuf comme dans l'ancien. Avantage de ce mécanisme de location-accession, il permet à des ménages bénéficiant de ressources modestes et ne disposant pas d'apport personnel d'acquérir leur logement.
Les situations tout indiquées. En partant du principe que vous résidez en zone B, comme Rennes et sa périphérie, il faut respecter un plafond de ressources qui ne doit pas dépasser 42 284 € pour un foyer de 4 personnes. À cette condition, s'ajoute le prix du logement qui ne doit pas excéder 2 965 €/m2. Durant la phase locative, l'indemnité d'occupation ne dépasse pas un plafond de 9,05 €/m2. Cette indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire du contrat de location-accession.
Lorsque le ménage souhaite lever l'option, le prix de cession du logement correspond au prix fixé dans le contrat de location-accession minoré d'au moins 1% à chaque date anniversaire de l'entrée dans les lieux (pour les contrats conclus à compter du 7 avril 2009).
Comment l'obtenir ? Pour connaître les programmes immobiliers éligibles au PSLA, il suffit de contacter les promoteurs dont les coordonnées figurent dans ce dossier ou de consulter les professionnels qui interviennent sur le territoire du secteur géographique souhaité.

3e solution Le bail réel solidaire

Le BRS (Bail réel solidaire) consiste à payer une redevance pour la mise à disposition du terrain, seule la construction reste à la charge de l'acquéreur.
La formule. Parce que le terrain représente 50 % voire plus que le prix de la maison, le BRS (bail réel solidaire) permet de réduire le coût d'un projet immobilier. En effet, l'acquisition du foncier peut être évitée pour ne financer que la construction. Ce qui revient à louer un droit d'usage à l'OFS (Organisme de foncier solidaire). Un levier que les primo-accédants les moins aisés ont tout intérêt à actionner pour acheter dans la périphérie rennaise.
Les situations tout indiquées. Le BRS peut représenter une opportunité si vous disposez de revenus intermédiaires qui ne dépassent pas les plafonds de ressources du PSLA, soit 42 284 € au 1er janvier 2020. Autre condition, vous devez être bénéficiaire du Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans le cadre d'une première acquisition dans le neuf. Il vous faut en outre acquitter une redevance correspondant au droit d'occupation du logement, de l'ordre de 0,15 €/m² de SHAB par mois sur le territoire de Rennes Métropole par exemple. Dans ces conditions, vous pouvez accéder à un logement neuf dont les prix de vente se situent en moyenne à 2 055 €/m², stationnement compris.
Vos droits issus du bail réel solidaire s'apparentent à ceux de la pleine propriété avec quelques spécificités. Conclu pour 99 ans sur le territoire de Rennes Métropole, le bail prend fin au moment où vous décidez de revendre le logement. Le nouvel occupant en bénéficie à son tour pour cette même durée initiale de 99 ans.
En cas de revente du bien, les clauses du BRS ne vous autorisent pas à fixer vous-même le prix. Il doit respecter le montant convenu à la signature du bail. Cependant, le BRS offre une garantie de revente. Le bail prévoit en effet que l'OFS (Organisme de foncier solidaire) rachète le bien dans un délai d'un an maximum.
Comment l'obtenir ? Les besoins en logement découlent directement du PLH (programme local de l'habitat) où les communes de Rennes Métropole, par exemple, s'engage à mettre à disposition du foncier en faveur de l'accession sociale. Pour retrouver les programmes à la vente avec le BRS, il faut se rendre sur le site de Rennes Métropole ou consulter les promoteurs intervenant dans les différentes opérations.

Les atouts du BRS

? Un prix de vente encadré
? Une exonération partielle de taxe foncière sur les propriétés bâties
? Une TVA à taux réduit (5,5 %)
? Une garantie de revente du logement

4e solution L'accession à prix maîtrisé

Développé dans le cadre du Programme Local de l'Habitat (PLH), comme celui de Rennes Métropole, l'accession à prix maîtrisé se destine à des ménages aux revenus intermédiaires. Ils peuvent ainsi acheter leur résidence principale à des niveaux de prix se situant entre l'accession sociale (comme le PSLA et le BRS) et l'accession libre.
La formule. Fruit d'un travail entre le promoteur de l'opération immobilière et la commune sur laquelle le programme est réalisé, l'accession maîtrisée conduit ces deux partenaires à trouver les équilibres financiers permettant d'aboutir à des prix de vente intermédiaires. Au sein du territoire de Rennes Métropole, le prix maximum de l'accession à prix maîtrisé atteint 2 800 €/m², soit environ 180 000 € en moyenne pour un appartement T3.
Les situations tout indiquées. Cette possibilité d'accession maîtrisée reste la formule la plus souple pour vous puisqu'elle réclame seulement d'être éligible au PTZ et de ne pas dépasser un certain plafond de ressources (souvent basé sur le barème PSLA). Les critères d'octroi peuvent aussi être basés sur ceux du PAS (Prêt Accession Sociale). En zone B1, les revenus doivent être inférieurs à 60 000 € pour un ménage de 4 personnes.
Comment l'obtenir ? Les logements éligibles font généralement partie de l'offre des promoteurs intervenant dans les grandes agglomérations. Il suffit de les consulter pour plus de précisions sur les programmes à prix maîtrisé.