Habitat 

Diagnostics immobiliers
Quels travaux en perspective ?

Par Stéphanie Swiklinski |  Le 23/11/2020

Avant de conclure un achat immobilier, il est primordial d'étudier les résultats des diagnostics réalisés. Si des travaux sont à prévoir, qui devra payer ? Vendeur ou acquéreur ?

Quand on vend un bien immobilier, le vendeur a l'obligation de faire réaliser des diagnostics qui seront annexés au compromis de vente. Le diagnostic performance énergétique, quant à lui, doit être communiqué aux acquéreurs potentiels dès la présentation du bien à vendre. En tant qu'acquéreur, il est normal d'être informé sur les principales caractéristiques du logement. Certains problèmes peuvent ainsi voir le jour, au moment de l'établissement des diagnostics. Il s'agit en quelque sorte d'un audit complet de l'immeuble car il y a environ une dizaine de diagnostics à réaliser (cela dépend du bien, du secteur géographique, de l'année de construction...). Dans la plupart des cas, le vendeur n'est pas obligé de réaliser les travaux mentionnés dans les conclusions des diagnostics.  L'acquéreur, de son côté, doit pouvoir acheter en parfaite connaissance de cause. Il pourra alors tenir compte des travaux à réaliser pour, soit négocier le prix, soit le prévoir dans son financement.

Assainissement individuel Une mise en conformité du dispositif

Un système d'assainissement non conforme est source de pollution des sols, des cours d'eau et des nappes phréatiques. Ainsi, lors de la vente d'un bien immobilier, le contrôle de l'assainissement individuel doit dater de moins de 3 ans, au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente. C'est le SPANC (service public d'assainissement non collectif) qui intervient pour vérifier l'installation et sa conformité. Le rapport de visite doit alors préciser les éventuels dysfonctionnements et/ou les risques pour la santé et l'environnement. Si le rapport mentionne des travaux de mise en conformité de l'installation, ceux-ci sont à la charge du vendeur. Si ce dernier ne veut pas les faire, il doit en informer le futur acquéreur qui devra décider s'il achète le bien en l'état ou s'il renonce à son achat. Ces travaux de mise en conformité peuvent alors faire l'objet d'une négociation entre les parties. Dans tous les cas, ils devront être effectués au plus tard dans l'année qui suit la signature de l'acte authentique.

Diagnostics et compromis de vente

Il est préférable de prendre connaissance des diagnostics avant de vous engager. Cependant, si le compromis de vente est signé, vous pouvez bénéficier du délai de rétractation de 10 jours et annuler votre engagement.

Électricité Un devoir d'information sur l'installation

En cas de vente de votre bien immobilier, le diagnostic électrique est obligatoire si votre installation a plus de 15 ans. Il permet d'évaluer les risques électriques pouvant compromettre la sécurité des personnes et des biens. Quel que soit son résultat, le diagnostic électrique n'entraîne aucune obligation directe de travaux pour le propriétaire-vendeur, même si le rapport mentionne d'effectuer des travaux de mise en conformité. Il y a alors deux possibilités : soit le vendeur fait les travaux à ses frais avant la vente, soit l'acquéreur s'en chargera. L'acheteur a toujours, dans ce cas, la possibilité de demander une diminution du prix ou renoncer à l'achat. À noter que l'obligation du vendeur relève ici de son strict devoir d'information à propos de l'état du bien.

Le DPE annonce la couleur

Le diagnostic performance énergétique doit être communiqué dès la présentation du bien à la vente. L'annonce immobilière doit impérativement mentionner le classement du bien eu égard à la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un bâtiment donné dans des conditions d'utilisation normales.

Présence d'amiante Une extraction ou non

Le diagnostic "état amiante" est réalisé pour toutes les ventes de biens immobiliers dont le permis de construire a été accordé avant le 1er juillet 1997. Il permet d'informer l'acquéreur sur la présence ou non d'amiante. Il exonère par ailleurs le vendeur de la garantie des vices cachés. Ce diagnostic amiante a une vocation informative. Il n'engage pas le vendeur à entreprendre des travaux de désamiantage, même si le rapport a confirmé la présence d'amiante dans les locaux. Si vous achetez un bien contenant de l'amiante, vous pouvez, si vous le souhaitez, procéder à des travaux. Dans le cas de matériaux dits "non-friables" qui sont souvent des éléments préfabriqués en fibro-ciment (ardoises de couverture, canalisations...), il n'y a pas de danger immédiat car ces matériaux ne sont pas dangereux en l'état. En effet, tant qu'ils sont en bon état, ces matériaux ne dégagent pas de fibres d'amiante. Le mieux est donc de les laisser où ils sont. S'il s'agit en revanche de matériaux dits "friables", tels que les flocages, les calorifuges de tuyaux ou certains faux-plafonds, il sera nécessaire pour les retirer de faire appel à des entreprises spécialisées qui suivront un protocole de retrait strict.

Plomb accessible Le degré de conservation à prendre en compte

Le diagnostic plom appelé CREP (constat de risque d'explosition au plomb) doit être réalisé pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il s'agit de mesurer la concentration en plomb des revêtements du bien immobilier ainsi que de leur état de conservation. Cela peut être par exemple de la peinture qui contiendrait du plomb. Si le constat révèle la présence de plomb accessible (de la pein?ure qui s'écaille sur les fenêtres par exemple), le nouveau propriétaire devra faire les travaux pour supprimer le risque d'exposition au plomb. Si le bien est loué, vous êtes tenu évidemment d'informer les locataires. Côté vendeur, il s'agit d'une obligation d'information. L'acquéreur achète le bien en parfaite connaissance de cause.

Gaz Des anomalies plus ou moins contraignantes

Les installations intérieures de gaz qui datent de plus de 15 ans doivent faire l'objet d'un diagnostic à l'occasion de la vente du bien. Ce diagnostic a pour but de détecter les anomalies susceptibles de provoquer des intoxications au monoxyde de carbone ou pire, de causer une explosion. Le diagnostic gaz avant-vente porte sur les parties privatives du logement et se déroule selon le processus décrit dans la NORME AFNOR NF P45-500 qui stipule des contrôles sans démontage dont l'étanchéité des tuyauteries fixes et des raccordements, les ventilations destinées à extraire les gaz et fumées (combustion, aération), les appareils fixes d'alimentation en gaz et de production d'eau chaude ainsi que les appareils de cuisson. Les anomailes constatées sont classées en trois catégories : A1, A2 et danger grave et immédiat (DGI). Les conséquences pour le vendeur seront différentes. Dans le premier cas, il est spécifié au propriétaire qu'il devra être remédié au défaut relevé «lors d'une intervention ultérieure». Dans le second cas, la gravité de l'anomalie est jugée suffisamment importante pour qu'une réparation soit engagée «dans les meilleurs délais» sans plus de précisions. Le vendeur est libre de s'en décharger sur son acquéreur qui fera alors les réparations. Dans le troisième cas, en revanche, la procédure est plus contraignante. En cas de DGI, le diagnostiqueur doit interrompre immédiatement l'alimentation en gaz, et ce jusqu'à la suppression du ou des défauts à la source du danger. Il est donc impératif de condamner un appareil, voire d'arrêter immédiatement l'installation. Le vendeur doit alors faire effectuer une réparation ou se décharger de cette obligation sur l'acquéreur.