Mon notaire m'a dit 

La servitude du tour d'échelle

Par Marie-christine Ménoire |  Le 20/03/2017

La servitude du tour d'échelle peut se définir par le droit conféré à un propriétaire d'un bâtiment ou d'un mur contigü au fonds de son voisin de pénétrer sur ce fonds voisin pour effectuer des réparations nécessaires sur ses bâtiments ou sur ses murs.

Caractéristiques de la servitude du tour d'échelle

Il s'agit d'une servitude temporaire (le temps des travaux) qui a un objet précis (pénétrer sur le fonds voisin et y installer des échafaudages pour réaliser ces travaux). Il ne s'agit pas d'une servitude légale, car elle n'est pas inscrite dans le Code civil. Dès lors, elle n'a d'existence légale que si elle a été intégrée dans un acte notarié qui l'impose et en définit les modalités d'exercice.

Servitude du tour d'échelle et jurisprudence

Pendant longtemps, les magistrats, conscients de cette omission du Code civil, se sont appliqués à lui donner force de droit en l'imposant systématiquement dès lors que, saisis d'une demande de création d'une servitude du tour d'échelle, ils constataient que les travaux étaient nécessaires et que le demandeur ne pouvait techniquement les réaliser qu'en passant sur la propriété voisine. Si ces deux critères étaient réunis, le propriétaire auquel son voisin opposait un refus pouvait donc sereinement saisir le juge et obtenir à coup sûr satisfaction.

Un acte notarié écrit

La jurisprudence bien établie a cependant été remise en cause par un arrêt de la cour de cassation du 15 février 2012 qui repense complètement ce que l'on considérait comme définitivement fixé. Les juges de la Cour suprême vont, en effet, considérer que la servitude du tour d'échelle n'a aucune existence légale et qu'elle ne peut donc exister que contractuellement, c'est-à-dire que si elle est prévue dans un contrat notarié qui seul peut faire naître et assurer l'efficacité d'une servitude du tour d'échelle.

Servitude de tour d'échelle et abus de droit

Que se passe-t-il alors si dans l'acte d'acquisition ne figure aucune servitude du tour d'échelle et que le propriétaire doit réaliser des travaux en passant chez son voisin ? L'arrêt du 15 février 2012 apporte une solution en déplaçant le problème. Puisque la servitude n'a pas d'existence légale, les juges vont quitter le droit des servitudes et se placer sur le terrain de l'abus de droit. Un propriétaire qui refuserait à son voisin l'accès à son terrain pour réaliser des travaux commettrait un abus de droit et pourrait être sanctionné par des dommages et intérêts et par l'obligation d'autoriser son voisin à passer sur sa propriété. Par conséquent, à ce jour, à défaut d'avoir prévu une servitude du tour d'échelle dans son acte d'achat, tout ne sera pas perdu pour le propriétaire riverain qui doit faire des travaux. Son voisin ne pourra pas lui refuser d'accéder chez lui au risque d'être considéré comme responsable d'un abus de droit.
Me Christian Foix
Notaire à Châteaulin

 

Soyez prévoyant

La Jurisprudence actuelle invite les notaires à prévoir, chaque fois que cela paraît nécessaire, une servitude du tour d'échelle. Cela évitera les recours judiciaires.